Hoy, leyendo el blog de cien ladrillos me he encontrado este post sobre el método de amortización francés. Nada que ver con el sexo, ya que resulta bastante desagradable en la práctica:

Cuando pagamos una hipoteca (y en España todas se pagan así) pagamos inicialmente una parte mucho mayor de los intereses que del principal. Es decir, de la cuota a pagar cada mes, en los primeros años, el 90%-80% corresponde a los intereses. El 10-20% restante es lo que sí devolvemos del dinero que nos han prestado. A medida que pasan los años, esta proporción se invierte, ya que como se ha pagado ya la mayor parte de la deuda, los intereses sobre esa deuda tan pequeña son muy pocos, y casi la mayor parte del dinero de cada cuota mensual es para devolver el préstamo.

Pero hay una consecuencia práctica muy interesante que se le ha pasado comentar a Alejandro: qué pasa cuando, llámalo suerte, puedes quitarte pongamos 6.000 € de golpe de la hipoteca.

Caso práctico:

1. Llegas al banco con tus 6.000 €. Y dices que en lugar de 240.000 €, quieres deberles sólo 234.000.
2. Pues según las condiciones en que firmaste la hipoteca, es probable que te toque pagar una ‘comisión’ por adelantar el pago de entre el 1% y el 2%. La razón de que el banco te ‘meta’ esta cláusula, es que así se asegura que
1. desincentiva que pagues dinero de golpe, para reducir tu deuda.
2. desincentiva que te lleves tu hipoteca a otro banco que te ofrece condiciones mejores
3. hace un buen negocio por prestarte y por ingresar dinero. La banca, siempre gana.
3. Ya has decidido que lo piensas hacer de todas formas. Incluso puede que hayas tenido suerte y no tengas esta cláusula en tu contrato de hipoteca. Bien, siguiente paso: la amable oficinista de tu banco te va a dar un amable consejo: ‘Reduce la cuota que pagas. Así tendrás menos presión cada mes’. En la práctica eso supone que en lugar de 1.200 € al mes por la hipoteca, vas a pagar 1.100 € al mes. (es un ejemplo).
4. Lo ves genial. Y dices ¡sí! Y te sientes feliz por haber conseguido que te sangren un poco menos cada mes.

¿Seguro?

Mal.

El consejo ha tenido toda la intención: es bueno para el banco, no para tí, aunque no lo parezca.

• Si reduces cuota, realmente sigues pagando una burrada de intereses en cada pago mensual. Es decir, si divides 6.000 € en 10 años, y cada año pongamos en 10 meses para hacer fáciles los cálculos, te evitas pagar 60 € al mes.
• Esos 60 €, si pagas un 90% de intereses y un 10% en cuota cada mes, significa que 6 € van dirigidos a reducir tu deuda. Pero 54 € van directos a las ganancias del banco, en concepto de intereses. Error gordísimo, como amablemente indica Consultor Anónimo en los comentarios. Pero sí es cierto que pagas más intereses.

  Bueno, creo que no es del todo correcto el razonamiento;

  Cuando se hace una amortización anticipada, tienes únicamente dos
  opciones; pero en las dos reduces capital igualmente, la misma
  cantidad. No hay una en la que reduzcas capital y otra en la que el
  banco te engañe para seguir pagando intereses:

  a) Reducir el plazo de amortización: eso supone que seguirás pagando
  la misma cuota mes a mes, pero que acabarás de pagarla antes.

  b) Reducir la cuota mensual: pagas un poco menos cada mes, pero lo sigues haciendo el mismo número de meses.

  En fin, que en tu planteamiento hay un error “de bulto” (con
  cariño). Cuando amortizas capital, amortizas capital. Debes menos,
  tanto decidas una cosa como si decides otra. Si das 6.000 euros, debes
  6.000 euros menos lo mires como lo mires, tanto si decides reducir
  cuota como si decides reducir plazo. Y son 6.000 euros menos sobre los
  que pagar intereses.

  Lo único es que decides cómo refinanciar esa deuda: al mismo plazo
  de la que ya tenías, o a un plazo inferior. Y es cierto que en la
  opción de “mismo plazo” vas a pagar más intereses en global, pero
  también es verdad que te dan dinero durante un plazo mayor: cada mes te
  están adelantando una cantidad de dinero que tú devolverás a 30 años, y
  eso cuesta intereses.

• Es decir, el Banco sigue haciendo un suculento negocio, y tú sigues pagando en un 90% aire. Intereses. Sigues debiendo prácticamente lo mismo, y sólo disfrutas del espejismo de pensar que pagas menos. Es mentira, pagas casi lo mismo.
• Tu hipoteca dura lo mismo: si era de 30 años, sigue siendo de 30 años (o los que te quedaran antes de la cancelación anticipada).

¿Qué es lo que hay que hacer?

Exactamente lo que nunca te dirá tu banco que puedes hacer, lo que nunca te recomendará tu amable cajero que te saluda todas las mañanas mientras disfruta de confundirte gracias a tu confianza y a tu desconocimiento de las finanzas: es duro pero es así. Lo que hay que hacer es reducir del principal. O reducir plazo (’cómo? sí, hacer que en lugar de tener la hipoteca a 35 años, con todo lo que te ha costado, que sea ahora de 30 si puedes).

Es decir, quitarte 1 millón de pelas de lo que debes, reducir tu deuda en la realidad. ¿Qué sucede entonces?

• Si debías 40 millones, de repente debes 39 millones. Uno menos. Directamente. Igual te han podido colar ese 1% de comisión de cancelación anticipada y de jeta-de-la-muerte por parte del banco. Pero el resultado es el mismo: debes menos. Y eso es mal negocio para tu banco. Y muy buen negocio para tí.
• Te encontrarás con que de repente, si tu hipoteca era a 30 años, ahora tal vez sea a 28 años. Eso es un paso importante. Y paso a paso, se hace camino.
• Si antes pagabas un 90% de cada cuota en intereses, ahora te puedes encontrar con que pagas un 85% de intereses. Porque al reducirse el plazo, se ha acelerado la amortización del préstamos. Es decir, te va a salir más barato el préstamo de la casa. 
• Y por último: pagarás menos dinero al mes. Si pagabas 1.200 € al mes, ahora igual pagas 1.160 € al mes, o quizá algo menos. Parece poco, pero es realmente lo mejor que puedes hacer por tu economía. Asi que aunque con un impacto menos espectacular en cada mensualidad, en la práctica pagarás también menos al mes. Es decir, habrás conseguido también ese objetivo.

Así, harás lo mejor para tí.

Sólo es recomendable la otra opción si verdaderamente la hipoteca te ahoga y necesitas pagar menos al mes a lo bestia. Pero teniendo dinero ahorrado para hacer una amortización anticipada ¿no es un contrasentido tener ahorrado y estar ahogado? Sin embargo, parece que esa es la ‘ventaja’ que nos quiere ofrecer el banco con sus amables, interesados y falsos consejos.

Reducir plazo, reducir el principal de la deuda. Esa es la opción positiva para el comprador de vivienda, para el hipotecado. No dudes ni un segundo, y no te dejes liar por tu oficina bancaria.

créditos de la ilustración | mariscal 

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¿Por qué en la Costa Blanca, Costa Cálida, Almería, Málaga…? Porque hay mucho sol, accesos por aeropuertos cercanos, una tradición de turismo barato, y muchos bancales que nunca han dado mucho excepto los viveros de Almería. Y playa, claro: hay mucha playa.

El formato de viviendas unifamiliares, pequeños adosados y villas no es casual. Salvo excepciones  como Altea o Denia, donde el comprador de vivienda tiene un elevado poder adquisitivo, en el resto de la costa del Levante se construyen este tipo de viviendas por una razón: no son para españoles. Lo españoles estamos acostumbrados a vivir en bloques de viviendas, a veranear en bloques de apartamentos. Los ingleses están acostumbrados a vivir en casas unifamiliares, con su pequeño jardín en muchos casos.

Cuando deciden comprar una casa en España no quieren realmente vivir como en España. Quieren vivir como en su país de origen. Por ese motivo sus viviendas son unifamiliares (como en el Reino Unido) sus bares son el realidad pubs (como en el Reino Unido) y no tienen demasiado interés en aprender Castellano. Viven en comunidades aisladas autosuficientes, como pequeñas colonias.

Es un modelo que hemos visto desde los 80, pero que ha experiementado una explosión radical estos últimos 10 años. En lugar de integrarse construyen su mundo. Las promotoras se afanan por construir velozmente casas clónicas, con materiales prefabricados para acelerar el proceso, y se afanan en ponerlas a la venta en el Reino Unido y Alemania principalmente.

El resultado es que el comprador promedio son parejas de ingleses, con escasa formación, que en su país son clase media/media baja, y que buscan fundamentalmente ’sol barato’. Ese perfil coincide con la mayor parte del turismo que acude tradicionalmente a esas mismas zonas. Mientras los ayuntamientos hacen una interesada y pagada a buen precio vista gorda y las promotoras arrasan con el paisaje el valor diferencial de localidades enteras, al permitir la creación de urbanizaciones sin orden ni concierto, que se venden solas, sin esfuerzo,  a miles de compradores extranjeros sin interés en integrarse en la localidad. Al menos, esta primera generación.

¿Por qué es malo este modelo? Porque proporciona ingresos a corto plazo muy altos, pero hipoteca las posibilidades económicas y de enriquecimiento de la zona a medio y largo plazo, ya que las casas baratas con sol están hoy en España, pero cada vez menos. Y se venden, cada vez más, en Marruecos, Bulgaria, etc etc. Y no habremos desarrollado ventajas competitivas significativas excepto el ’somos baratos’. Cuando dejemos de serlo (definitivamente) vendrá el drama.

Zonas degradadas, que no son competitivas frente a nuevas urbanizaciones en países más baratos, falta de compradores nuevos y un bajo nivel de gasto de los nuevos residentes… Desde luego si se quiere desarrollar una localidad hay mejores formas de hacerlo. Si se hace por amor y vocación, naturalmente. Hoy vivimos otra realidad, porque se hace por dinero: cuanto más, mejor. Y todos a mirar a otro lado.

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Estos días, la Operación Malaya está ocupando los titulares de toda la prensa de nuestro país. Pero la magnitud del escándalo no queda ahí, en Marbella. Lo que sucede en Marbella no es más que otro caso más de una práctica más que común en el litoral de España. Esa era la base de Jesús Cacho en su artículo de El Mundo de este domingo.

La detención del fundador y del máximo ejecutivo de Aifos, empresa promotora con origen en Andalucía, son un ejemplo que ayuda a comprender la magnitud del fenómeno que ha hundido sus raices en los municipios y comunidades autónomas de toda la costa: la corrupción. Lo que empezó como una forma de cubrir el presupuesto necesario para la máquina económica de los partidos, acabó siendo la razón de ser del GIL, cuya ambición le llevó a tratar de ganar Ceuta y Melilla, emplaazmientos estratégicos para España en Marruecos y espoleta que hizo saltar las alarmas en el CNI, el servicio de espionaje del ministerio de defensa.

Pero a nivel local y regional, los principales actores de los partidos comenzaban a entender que la vía del enriquecimiento rápido más allá de sus sueños estaba al alcance de sus dedos.

Tras las recalificaciones de bancales y terrenos para el cultivo de los pueblos de España están por un lado satisfechas las necesidades de los lugareños: ven revalorizarse sus casas y ven como el pueblo crece y crecen también restaurantes, comercios, cafeterías… Todos ganan.  Y por supuesto el equipo de gobierno de turno (y la oposición, a cambio del silencio cómplice): comisionan de esas recalificaciones.

El resultado es que en un momento dado comienza una etapa de ‘todo vale’. Y se comienza a construir sin ningún control estético, paisajístico, de acceso al recurso del agua… Literalmente se arrasa con todo. Y luego, Dios dirá!

En zonas tradicionalmente de secano, empiezan a nacer campos de golf como oasis por una razón: ravalorizan el terreno y funcionan como gancho. Pero ¿gancho de quién?

Fundamentalmente de los compradores británicos, noruegos, alemanes… Todo este fenómeno se apoya fundamentalmente en la venta de viviendas baratas a ciudadanos de otros países, que acuden a España a disfrutar de su retiro, gracias a que con su paga de jubilación pueden permitirse una casita y vivir desahogadamente.

créditos de la foto | flickr

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La pregunta creo que no es si viene, sino cómo viene: ¿de malas o de muy malas?.

Últimamente, a fuerza de ver que el mercado inmobiliario y el efecto riqueza subyacente, se van difuminando, parece que estamos empezando a comprobar como la unión de:

• Elevada inflación (están subiendo mucho los precios, pero el subidón del efecto Euro va más allá del café a 1 €, sino ahora a1.10€, o 1.20 €…)
• Uno de los salarios más bajos de la UE,. En la onda de Portugal y Grecia (como de costumbre)
• Una productividad muy baja (luego más combustible para la inflación)
• Una escasa competitividad de nuestras exportaciones

… son algo ‘malo’.

Y la desaparición del efecto riqueza : ‘es que mi casa vale 40 millones más que cuando la compré‘ que ha ayudado a un endeudamiento brutal de las familias, animadas por la facilidad de los bancos a conceder hipotecas como caramelos en uno de los mercados laborales más precarios de Europa. Y una bajada económica, sorbevenida por la bajada inmobiliaria va a poner sobre la mesa mayor dificultad para encontrar empleo, más empresas que cierran (¿van a sorbevivir las decenas de miles de inmobiliarias? es un primer ejemplo). Es decir, un panorama bastante feo.

¿Que los precios de las casas están sobrevalorados? A estas alturas no es lo más importante. Hay tantos agujeros en nuestra economía, que esa es sólo la guinda. En mi opinión sí, están inflados: financiación ‘regalada’ aparentemente, presión de boom de natalidad de los 70/80, escasa regulación del sector financiero y promotor… Pero si la situación se mantiene más o menos estable, probablemente se mantengan unos niveles de actividad poco más o menos dignos, durante unos años, absorbiendo al tiempo esa sobrevaloración. Las casas dejarán de subir.  No creo que vaya a ser ‘abrupta’, ya que los promotores lo tienen tan fácil como no construir casas al ritmo de antes (bajar la oferta), y los que necesitan vender una vivienda, pues probablemente empiecen a apretar a las inmobiliarias (esos intermediarios que no aportan valor en demasiados casos) y a bajar un poco el precio (como harán todos). Pero manteniendo el tipo (salvo una emergencia).

Toda la mano de obra escasamente cualificada que se ha expulsado debido además de a China, a la escasa competitividad de nuestra industria incapaz de exportar competitivamente en demasiados casos, se ha absorbido por el sector inmobiliario y toda su cadena de comerciales, albañiles, administrativos, y por qué no, también universitarios, etc.

La cosa se pone fea, y dentro de 2 años hay elecciones generales.

A quién le importa un estatut.

vía | euribor blog

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Es un portal especializado en viviendas de segunda residencia, con versiones en varios idiomas y países. Se encuentra aún en fase ‘Beta’, pero es una de las empresas que han acudido al encuentro ‘The Next Web’ en busca de financiación.

Permite que inmobiliarias, promotoras y agentes publiquen sus anuncios. Inmediatamente estarán disponibles en las versiones de los siguientes países:

• Alemania
• Bélgica
• Bulgaria
• España
• Francia
• Gran Bretaña
• Hungría
• Italia
• Holanda
• Portugal
• Portugal
• Suecia
• Turquía

No está disponible la posibilidad de anunciarse a particulares, pues lo que se busca es conectar al potencial comprador con la asistencia profesional de un vendedor profesional. Y los compradores (fundamentalmente de Reino Unido, Alemania y norte de Europa) también suelen preferirlo. Se comercializan tanto promociones nuevas como reventa de segunda mano. Siempre, a compradores que buscan una segunda residencia y generalmente en un país más cálido, con más sol y… más barato, como España.

enlace | second home market
vía | negonation blog

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En los viejos tiempos de la peseta, el Banco Central de España contaba con instrumentos como subir/bajar los tipos de interés para estimular la economía y protegerla de sus peligros. Y también con la posibilidad de devaluar la moneda para hacernos ver la dura realidad: no somos tan ricos como nos pensábamos. Al entrar en el Euro, estas funciones pasan al Banco Central Europeo, que maneja estas y otras variables de política monetaria no por los intereses concretos de un país, sino por el bien de la economía del conjunto de la zona Euro.

¿Es bueno?, ¿Es malo?. Es bueno. Los gobiernos tienen como principal objetivo ganar elecciones, si para ello tienen que obligar al Banco Central de su país (que controlan) una política corto placista que proporcione a sus ciudadanos una buena sensación (=votarán al partido en el poder), lo harán. Lo han hecho, y lo volverían a hacer. Y después, ‘ya lo resolveremos en los próximos años de mandato’. Eso pasaba en todos los países y eso era negativo, de ahí la importancia de un Banco Central Europeo, más independiente y que proporcione mayor bienestar a los ciudadanos de la Eurozona a medio y largo plazo.

El Banco Central de España ha quedado para supervisar la actividad económica (con escándalos como Afinsa y Forum Filatélico, pero esa es otra historia).

The Guardian estima que España está en serio peligro de recesión, ¿culpa? La burbuja inmobiliaria.

El artículo en mi opinión es muy condescendiente con el gobierno (este y el anterior, pero las responsabilidades de ahora son de éste) porque expresa ‘que al no tener control sobre la política monetaria, no puede controlar la inflación ni la burbuja’. Falso. La corrupción del suelo en manos de ayuntamientos es espectacular. Eso es responsabilidad del gobierno.

Y ¿de verdad que no se puede hacer una ley que obligue a los bancos a no sobre-tasar las viviendas y a no dar hipotecas de más de 25 años?. Falso de nuevo.

El tipo de interés también es un freno. Pero sobre todo lo ha sido que los bancos no han tenido el valor de comercializar hipotecas a 50, a 60 a 100 años, hipotecas hereditarias y salvajadas similares.

vía | el blog salmón
artículo de The Guardian | aquí

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Es un robot-aspiradora fantástico, muy evolucionado de los primeros modelos (recuerdo el Roomba, que hoy cuenta con nuevas versiones) de hace diez años. Tener un piso es algo estupendo, pero si has sido uno de los afortunados que ha podido acceder a su primera casa en medio de esta burbuja, a buen seguro que tu tiempo y el de tu pareja está centrado 100% en el trabajo. Es fundamental para poder hacer frente a las hipotecas que no son precisamente poco exigentes. Eso deja poco tiempo disponible, entre el ir y venir, la compra la comida… y disfrutar un poco (que también hay que hacerlo) para poder atender la limpieza de nuestra vivienda.

Este tipo de inventos vienen a ayudarnos a tener la casa en perfectas (o casi perfectas) condiciones, ahorrándonos tiempo, o mejor dicho: sin robarnos tiempo. Como comentan en Xataka, más parecen radiocasettes que aspiradoras, y mediante unos sensores, van recorriendo la casa, memorizando el camino y esquivando muebles y objetos, absorbiendo la suciedad más a la vista (difícilmente caben bajo un sofá o algunas camas). Cuestan entre 900 y 1000 $ (unos 800 €) y pueden activarse de forma remota mediante teléfono móvil. Además ellas solas buscan la base de alimentación (que se encuentra enchufada a una pared) y recargan ‘pilas’ cuando se les agota la energía.

Van a una velocidad de 0.4 metros por segundo. Y si eres un tecnofan, si además te instalas uno de los sistemas de video vigilancia remota por IP (por internet) puedes ir supervisando cómo hace su trabajo desde tu puesto de trabajo. ¿Qué te parece?

Un producto muy interesante, perfecto para incluir en la lista de boda (o en la el próximo cumpleaños) pero con un nombre espantoso: apúntatelo porque no es fácil recordarlo: Aspiradora Samsung VS-RS60 y VC-RS60H

vía | xataka

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Me ha sorprendido mucho verlo hoy en la web de esta institución: la Bolsa de Chicago permite recientemente tanto invertir y operar en un nuevo mercado de Futuros financieros basados en propiedades inmobiliarias. Actualmente operan con propiedades inmobiliarias sólo en 10 ciudades de Estados Unidos: Boston, Miami, New York, San Diego, San Francisco, Washington, D.C.,
Chicago, Denver, Las Vegas y Los Angeles.

Este nuevo mercado permite a los inversores en el sector inmobiliario diversificar su riesgo, así como anticiparse y obtener beneficios de un mercado ya esté en fase alcista o bajista.

Además de un índice por cada ciudad, incluye un índice de conjunto ‘Composite’, de forma que se pueda conocer cómo valora el mercado la evolución de los precios. Por el momento, como podéis ver en la tabla, el meracado no está aún funcionando, pero sin lugar a dudas se trata de un excelente instrumento financiero para inversores.

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El proceso de recorrido al alza de los tipos de interés continúa su curso. Poco a poco, los tipos van subiendo. Mientras que por un lado eso duele a la hora de pagar una hipoteca, realmente es un beneficio para una economía como la española con un exceso de demanda centrada en el sector inmobiliario unida a una pérdida de competitividad de la industria. De esta forma, al menos se pone freno al crecimiento desmesurado de precios en la vivienda, lo que redundará en un beneficio general para la economía y el nivel de empleo.

Pero por otro lado, hazte a la idea de que la broma equivale a estas alturas a pagar una cuota más de tu hipoteca al año. Actualmente el euribor está en el 3.4%.

Y subiendo. Para bien. Aunque duela.

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