En las circunstancias actuales del mercado, el comprador tiene ahora por fin la oportunidad de contar con más poder de negociación. La razón es clara: hay menos compradores que pisos a la venta. Y no quedan chollos en las nuevas promociones inmobiliarias, por lo que es la negociación la clave para obtener un mejor precio en la operación.

¿cómo se pone el precio de venta de una casa?. El dueño generalmente pide opinión a la inmobiliaria, que le aconseja probablemente con una pretasación, una tasación orientativa de lo que vale la casa según sus años, la zona, y los metros cuadrados. Esta pretasación es gratuita, y tiene como fundamental referente los precios a los quese ha vendido en la zona.

Pero la realidad es que generalmente el precio de venta se pone en función del precio de venta de otras viviendas en la zona, incluso en el mismo edificio o urbanización.

El precio de venta, el precio al que se cruza la operación es el verdadero precio de la vivienda, y no otro.

Cómo negociar el precio de venta de una casa:

1. Teniendo información del mercado: igual que el vendedor, debes informarte del precio que se pide en la zona por viviendas similares. Pero si vas más allá, será mejor que te informes del precio al que se han vendido casas en la zona recientemente. Seguramente te lleves la sorpresa de que la diferencia puede ser muy grande entre el precio pagado y el precio de venta propuesto. Y no tiene demasiado que ver con el dinero negro (parte del pago puede realizarse al margen del precio que figura en escrituras). Hoy día el banco financia con hipotecas cosas cuyo valor recogen fielmente las escrituras.
2. Pretasación: solicita una pretasación de la vivienda.
3. Ya tienes cierta información orientativa. Ahora a por la real. A ver la casa. Visitando la casa (si es de segunda mano) puedes ver el estado real de la vivienda. Incluso si han hecho reformas recientes (que probablemente lo hayan hecho) no las sobrevalores, sino todo lo contrario. De hecho, durante la visita el vendedor tratará por todos los medios y argumentos sobre valorar la vivienda.
4. No te creas lo que sólo son suposiciones: ‘aquí irá una piscina’, ‘el ayuntamiento va a derribar ese viejo edificio y va a construir una plaza’, ‘van a hacer un colegio cerca’. Generalmente es mentira. O medias verdades. No puedes valorar la casa por esas cosas inciertas, sino por la realidad hoy. Hoy la casa vale un precio. Si no hay un proyecto firmado de algo que pueda suponer una revalorización, es lo mismo que si no existiera: una posibilidad más.
5. Resiste presiones: es ya un clásico el ‘hay otra pareja que también lo ha visto y está muy interesada’. Ok, pues que se lo lleve si quiere. Y díselo así, directamente. Que les quede claro que tú también estás viendo otros pisos, que están en mejores condiciones y a mejor precio.
6. Tómate tu tiempo. No tengas prisas. Las prisas son para el vendedor y para la agencia inmobiliaria que quiere su comisión para los objetivos del mes. Ahora el escenario ha cambiado y hay más oferta que demanda… si pierdes una oportunidad hay otras equivalentes en el mercado. Ya no hay fiebre compradora.
7. Negocia duro, pero con argumentos. No vale un ’5 millones menos’  porque sí. Eso es débil. Arguméntalo: la reforma no es como a mí me gusta, no tiene garaje y voy a tener que alquilar uno, he visto uno similar en X sitio y tiene mejor precio, es demasiado caro para los años que tiene… Échale imaginación. Y deja la presión en la otra parte.
8. Si no consigues acuerdo, deja pasar el tiempo y vuelve a intentarlo.
9. Incluso puedes negociar en combinación con otra persona (tu pareja o un familiar) para tratar de negociando uno más duro que el otro, provocar que la impresión para el vendedor sea que el mercado está tirando mucho a la baja. Esta estrategia en el tiempo puede tener un resultado excelente, incluso combinada con llamadas preguntando el precio y comentando que es exagerado.
10. Sé amable. Podrás negociar mejor. Pero ten presente que no estás haciendo amigos. Y ten presente también la presión para vender de la otra parte, trata de averguar por qué está queriendo vender.

3 Comments »

Comenta Jesús Encinar (CEO de Idealista.com) que en Italia y Francia se están produciendo movimientos financieros en el sector de portales de compra-venta de viviendas. Cabe mencionar, que pese a ser países de nuestro entorno, no viven el frenesí de una burbuja como es nuestro caso, cuya moderación probablemente acabe llevando a operaciones similares debido a la falta de recorrido al alza (ya no caben más operadores, y los que hay se concentran comprándose unos a otros para crecer en cuota de mercado).

El hecho de que idealista cuente con socios inversores probablemente presione para que la empresa sea vendida o salga a bolsa, especialmente en estos momentos en que parece que el crecimiento toca a su fin, sino incluso se puede vivir una contracción en el mercado publicitario asociado a la compra venta de pisos.

Pero el hecho de que el gigante NewsCorp (propiedad de Murdoch, el magnate de los medios de comunicación) compre portales de este tipo en italia… probablemente haga a más de uno frotarse las manos esperando su turno.

No Comments »

El Blog Salmón se hace eco de un post en el que se analiza el impacto de diversos factores a la hora de formar el precio de venta de una casa. El precio de venta es sólo el precio que se acuerda una compra-venta, ya que puedo poner un precio de venta y no querer comprarme nadie. Así pues, el precio al que se efectúan las transacciones inmobiliarias depende, entre otros de:

FACTORES POSITIVOS:

• Cercano a una línea de tren o metro – 12%
• Cercano a una escuela de buena calidad – 11%
• Cercano, aunque no pegado a una carretera – 9%
• Cercano a un parque – 9%
• Cercano, aunque no pegado a una zona de ocio – 6%
• Cercano a buenas tiendas de alimentación – 4%
• Cercano a zona de tiendas – 3%
• Cercano a un buen club de deporte – 2%
• Cercano a un buen hospital – 2%
• Cercano a un cine y centros de ocio – 1%

FACTORES NEGATIVOS

• Que el inmueble esté en malas condiciones – 12%
• Pegado a zona de bares – 11%
• Localizado en zona abandonada – 9%
• Localizado en la ruta de despegue y aterrizaje del aeropuerto – 9%
• Situado cercano a un vertedero – 8%
• Situado cercano a una calle o carretera de mucho tráfico – 8%
• Cercano a vecinos ruidosos – 7%
• Cercano a una escuela de mala calidad – 6%
• Pegado a una vía del tren – 5%
• Cencano a torres de teléfono móvil – 4%

Cienladrillos también se hace eco de este post.

No Comments »

En fin, releía noticias de hace unos días y no puedo evitar sonreirme al ver cosas como las que nos dice el ministro Solbes: que seamos prudentes al contratar una hipoteca.

Claro, dice cosas muy lógicas, no en vano es para mí el miembro del gobierno, con diferencia, más centrado y eficiente: que no hay que hipotecarse a muy largo plazo porque tenemos derecho a pasar parte de nuestra vida sin estar hipotecados (creo que este derecho no lo recoge la Constitución). Y en segundo lugar, que seamos cuidadosos porque puede haber movimientos del Euribor, y hay que tener un margen de maniobra para poder pagar las hipotéticas subidas, que por otro lado, se van a producir en los próximos meses casi con toda seguridad.

Pues nada, si Solbes quiere que lleguemos tranquilos a final de mes, que nos ponga a todos un suelo como el suyo y seguro que estaremos un poco más holgados, económicamente hablando, claro.

No Comments »

Parace que el suelo es la clave del precio de la vivienda, se pone como excusa por parte de los constructores para justificar las subidas, los políticos nos dicen que no pueden hacer nada porque el mercado es libre y al fin y al cabo, pagamos el pato los compradores, o sea, todos.

 Esto viene a cuento, del debate que se ha producido en el congreso sobre la modificación de la Ley del Suelo, y a la ministra Trujillo le crecen los enanos. No ha conseguido sacar adelante las modificaciones a la ley porque PP, CiU y el BNG han votado en contra, aunque cada uno por motivos distintos.

Según el PP no se aportan soluciones al incremento del precio del suelo y sin embargo, se abarata la expropiación por parte de las administraciones públicas. Según CiU la ley invadiría las competencias en materia de gestión de suelo que Cataluña tiene desde la aprobación del famoso “Estatut”, y por último, según el BNG lo que ocurre es que no se intenta frenar la corrupción que rodea todo este mundo de la construcción y compra-venta de terrenos.

 Bueno, casi tal vez en lo que estoy más de acuerdo es en la postura del BNG, porque mientras haya tanto “listo” especulando, comprando políticos y aprovechándose de la coyuntura para ganar millones a corto plazo, esto no va a a cambiar.

No Comments »

Del 23 al 26 de Noviembre tiene lugar una de las ferias inmobiliarias más importantes del mediterráneo. Con el mercado nacional disparado, se ha centrado en vivienda nacional y vacacional, pero las promociones inmobiliarias en Marruecos o incluso en Brasil tienen cada vez mayor presencia, ya que cada vez un mayor número de compradores de segunda residencia (o incluso tercera) escogen estas localizaciones.

En la feria expondrán 260 empresas, tanto promotoras inmobiliarias como empresas de servicios (software de gestión inmobiliaria, publicidad, publicaciones del sector…). Como novedad, este año la Feria en colaboración con el IESE presenta el primer foro de inversión en el mercado Inmobiliario con el nombre de REBI (Real Estate Business Investment) creado para el encuentro entre los agentes del sector, promotores de suelo, desarrolladores y promotores, agentes comercializadores, etc.

más información | web Feria Urbe Desarrollo

1 Comment »

Para todos los que pagamos una hipoteca, tengamos más o menos interés en las noticias económicas, hay un dato importante: la evolución del Euribor.

Es un índice que aunque casi nadie sabe lo que es, afecta a muchos millones de europeos en general, y a mí en particular. Pero vamos a buscar remedio.

Euribor son las siglas de Europe Interbank Offered Rate, y eso en cristiano, quiere decir que es el interés que pagan entre sí los 64 bancos más importantes de Europa cuando se prestan dinero unos a otros. Pero además, hay varios “sabores” de Euribor según el plazo de cálculo, desde una semana a un año, son los plazos más habituales. Y el Euribor a un año es el índice más habitual para el cálculo de las cuotas de los prestamos hipotecarios y representa el valor del previsto de los tipos de interés dentro de doce meses. De todas formas el valor se actualiza diariamente, y lo hace la agencia de noticias Reuters.

Para nosotros el Euribor que nos afecta es el que se publica en el BOE, aunque no se hace de forma diaria, pero sí periodica. Y si tienes interés en los valores del año 2006 o en valores históricos de años anteriores, puedes consultarlos cuando quieras en formato TXT.

En fin, lo que hay que esperar es que no suba mucho más, aunque ya lleva más de un año ascendiendo y dicen los expertos que aún tiene que subir más. Pues que no sea mucho…

No Comments »

El gobierno tiene en sus próximos planes sacar una ley que abarate el cambio de hipoteca de un banco a otro, o la novación del ahipoteca. En bruto, la novación es los siguiente: tú tienes tu hipoteca en el Banco BBVA (por ejemplo) y la quieres pasar a Uno-e (que esté baratísima). Pues consigues una oferta en firme de Uno-e (qué te va a cobrar de tipo de interés), y se la presentas a tu banco BBVA. El BBVA tiene el derecho a igualarla y conservarte como cliente, en ese caso se realiza una Novación ante notario, es decir, de acuerdo con el banco se cambia el tipo de interés inicialmente pactado por el nuevo.

Generalmente el BBVA (o el Santandder o el banco o caja que sea) calculará los costes de irte a otra entidad (que supone además de los gastos de notario de hacer un nuevo contrato hipotecario, la puita que te meten por cancelación de hipoteca, por ley no más del 0.5% pendiente de amortizar). Y calculando esos costes yte hará una propuesta un poco más alta que la del otro banco, pero que te resulte financieramente igual. Es decir, lo que te cuesta el notario por pasarte a otra entidad, te lo ahorras, pero te lo meten en el nuevo tipo de interés.

Pues hace años ya se hicieron reformas de ese tipo. El momento fue cuando mayoritariamente los españolitos teníamos tipos de interés fijos, de cuando la época de inflación alta (por los 80 y primeros 90). El resultado era que la mayoría pagaban tipos de interés de más de dos dígitos, siendo habituales hipotecas al 12% al 10% etc. Como bajaban mucho los tipos de interés, se hizo una ley que facilitara las cosas a los compradores de vivienda, abaratando el coste de pasarse a otra hipoteca, generalmente una a tipo variable en el mismo banco.

Así, mientras bajó el tipo de interés, la gente que contrató esas hipotecas ahorró una pasta. Hoy día, el proceso es inverso. Eso no significa que el futuro sean las hipotecas a tipo fijo (tanto no van a subir los tipos de interés) pero sí me gustaría poner de relieve que si antes con un horizonte de 15 años la gente buscaba un tipo fijo por la incertidumbre del futuro, hoy con hipotecas a 30 años (lo flipas) tendemos a contratar variables y el fijo ni nos lo planteamos por una razón: confiamos en el futuro. Pensamos que el futuro va a ser por la menos o más o menos tan bueno como es el presente. Y por eso seguimos prefiriendo hipotecas a tipo variable.

Pero eso no significa que no podamos aprovechar ofertas, ya que los bancos, ante la demanda, han puesto cláusular y tipos de interés bien altos (el BBVA sobre el euribor +0.75 puntos) mientras que su primo hermano uno-e los tiene al euribor+0.36, una pasta al final.

más información | comparativa de precio / tipo de interés de hipotecas

5 Comments »

Hay una corriente que habla de muchos objetos que deben estar diseñados de forma “social”. Y, ¿qué significa eso?, pues que los detalles son superfluos y que hay eliminar los adornos para centrarse en la función a la que se dedica, en este caso un mueble.

En fin, lo de que un mueble no debe tener ornamentos porque eso refleja es estatus social y es algo que hay que erradicar, me parece un poco fuerte, suena a una idea de “progre” radical que no soporta que una lámpara sea bonita si vale 10€ más porque hay gente que no se la va poder comprar. Sin embargo, del diseño social me quedo con que hay que centrarse más en el uso y a veces, menos en la estética, porque todos hemos sufrido el uso de algunos objetos de los que pensamos que el señor que los diseño nunca los utilizó para la tarea para la que se dedican, porque si no, se le hubiera ocurrido siquiera intentar vender uno solo.

Así que yo me quedo con el mueble lógico, lógicamente.

No Comments »

Como decíamos en un post anterior, el incremento en el precio de la vivienda de primera y segunda mano ha provocado que las hipotecas sean de una cuantía media mayor, y por lo tanto, como los sueldos evidentemente no han crecido al mismo nivel, el número de años al que se contratan también esté subiendo muy claramente por encima de los 20 años.

Además está la preocupación por el empleo, porque claro, ya es difícil saber cuál será nuestra situación personal y ecnonómica dentro de 5 años, así que mucho más si hablamos de 25 ó 30 años.

Y ahí precisamente es donde los bancos están encontrando un nicho de mercado: gente joven, con contrato indefinido, comprando una primera vivienda y que necesita una hipoteca a largo plazo es el perfil de los nuevos productos que algunas entidades están lanzando.

Bancaja por ejemplo, dispone de una hipoteca que aplaza los pagos durante un máximo de 6 meses cuando pierdes tu empleo. Productos con ventajas para los jóvenes también puedes encontrar en La Caixa, como su Hipoteca Joven como su Hipoteca abierta, o en Cajamar con su Hipoteca Doble aplazamiento.

No Comments »