Mi primera casa – hipotecas baratas, pisos baratos en madrid, muebles baratos | 2006

Hablando que te habla de campos de golf, viviendas para extranjeros, etc, creo que no estaría mal hablar un poco de cómo se construye y comercializa en España. Bueno, más bien de cómo se organiza la construcción para maximizar el beneficio de un terreno. Voy a apuntar ideas, sin ánimo de ser exhaustivo, para poder entender por qué las cosas son como son.

Las viviendas para extranjeros son macro urbanizaciones de bungalows y pequeños adosados, porque su estilo de vida en sus países es exactamente el mismo. No les gustan los edificios de viviendas porque no están acostumbrados a vivir en ellos, excepto los franceses que tienen un estilo urbanístico muy similar al nuestro.
Por lo general la costa española mediterránea ha optado por un modelo urbanístico, para variar, basado en el ‘somos baratos’, y centrada especialmente en ventas en Inglaterra y Alemania. Por ese motivo se trata de obtener más beneficios con más volumen de viviendas. Determinados pueblos de la costa han crecido mucho en número de habitantes en poco años. Destrozando el paisaje, claro, pero vendiendo barbaridades de viviendas. Generando mucha riqueza a corto plazo.
En general el negocio inmobiliario consiste en adquirir terrenos no urbanizables, rústicos, presentar un plan parcial para urbanizarlos, y obtener la recalificación del ayuntamiento correspondiente, convertirlos en urbanizables. Ahí es donde se hace un negocio impresionante, convirtiendo algo que vale 7 en 700.
Naturalmente la recalificación no se consigue de forma altruista, las corruptelas introducidas por los partidos en los 80 y 90 para conseguir a través de ciertas comisiones ingresos para financiar su actividad han derivado en corrupciones monumentales para beneficio de ayuntamientos enteros, totalmente fuera del control de los partidos, para obtener el apoyo del partido que gobierna y para evitar problemas del partido que está en la oposición. El modelo es tenerlos a todos contentos.
Eso se ha producido en pueblos de costa y las islas, para promover viviendas dirigidas a extranjeros. Y naturalmente en ciudades, para satisfacer la demanda de compra de viviendas que ha producido la llegada de las generaciones del BabyBoom de la transición, cuyos progenitores han alargado su esperanza de vida.
Los inmigrantes ocupan las viviendas de los barrios más marginales, presionando también al alza los precios de venta en esas zonas, y también los precios del alquiler que por otro lado nunca han sido bajos en España.
En muchos pueblos el principal promotor inmobiliario es un ciudadano del mismo pueblo. Por cómo son estas pequeñas localidades que han crecido en 10 años pero que conservan su mentalidad tradicional, ‘todos se conocen’, como es tradicional aquí, y de esta manera el promotor o promotores tiene unas fantásticas conexiones con alcaldes, concejales de urbanismo… Son todos del mismo pueblo, vecinos de siempre. Así consiguen convertir bancales agrícolas en terrenos urbanizables.
El problema no es construir. Eso es beneficioso para cualquier pueblo, que consigue crecer, tener más presupuesto para modernizarse, y evolucionar. Todo eso es bueno. El problema es que no hay ningún tipo de control sobre qué se construye y dónde, terminando el proceso en un brutal deterioro del paisaje que lo que hace es debilitar el valor de vivir ahí. NO se organiza el territorio de forma lógica y pensando en el futuro de la localidad.
Pero eso no es problema: a fin de cuentas se venden viviendas baratas. Para los de ciudad que no pueden vivir en la ciudad, para los extranjeros que buscan sol todo el año y algo de playa y que en sus países tienen un poder adquisitivo medio-medio y meido-bajo. Pero la localidad con frecuencia no se dimensiona a buen ritmo. Bueno, en este país nuestro salvo el sistema de transplantes, nada se dimensiona al ritmo que se ve venir que va a hacer falta, así que tampoco es una excepción.
Para el promotor de ciudad, con fuertes lazos también con el consistorio, el truco es distinto. Aquí el negocio está en comprar terrenos agrícolas o abandonados, rústicos, y recalificarlos. Posteriormente se venden a otros promotores, en cada ciclo a promotores más pequeños que finalmente los urbanizan. El primer comprador en ocasiones también desarrolla alguna promoción inmobiliaria, pero en lo fundamental su negocio está en la plusvalía que obtiene vendiendo los terrenos. Mediante el plan parcial establece qué tipo de viviendas se van a construir, buscando optimizar los ingresos en función del tipo de zona residencial que se pretende lograr: ciudad dormitorio, zona de alto standing…
Los primeros promotores de esa nueva zona venderán viviendas de un buen número de metros cuadrados, con piscina y urbanización, buscando ‘dar valor’ a irse a vivir al quinto pino, que es donde suelen estar localizadas estas primeras promociones. No hay transporte público, no hay servicios, ni tiendas ni nada.
Los locales suelen quedar en propiedad de la promotora, que los alquila. Primero oficinas bancarias (probablemente del banco que financió la obra), alguna superficie de alimentación, las primeras cafeterías… poco a poco se va dinamizando el comercio. Y la propiedad de los locales es un excelente negocio para las inmobiliarias, ya que los habitantes de las viviendas que han vendido en algún lugar cercano a sus domicilios tendrán que hacer sus compras. Luego los locales siempre encontrarán negocios dispuestos a pagar el alquiler. Mucho mejor negocio que la venta del local, extremo que sólo sucede cuando dudan que efectivamente la zona vaya a tener nunca un interés comercial.
Los pequeños promotores del centro de las ciudades tienden a construir poniendo como garantía el terreno.De ahí obtienen el préstamo del banco para construir. Deben cumplir unos objetivos de venta en un plazo determinado, ya que de lo contrario el banco puede ejecutar. Los subcontratistas de la vivienda en caso de impago, difícilmente cobren nunca nada. Hoy día cada promoción cuenta con su Sociedad Limitada, que como única actividad tiene la construcción de esa promoción, y en caso de no salir bien, el banco tiene la prioridad ante todos los acreedores, es decir, cogerá el terreno. El resto de subcontratistas… no podrán hacer nada.
Estos pequeños promotores suelen construir en terrenos vía intercambio con los dueños, generalmente una ruinosa casa familiar o de pocos propietarios a punto de venirse abajo propiedad de los herederos. Unos ponen el terreno, y otros ponen la construcción y la venta. A cambio los dueños reciben una vivienda en el nuevo bloque.
En cuanto a apartamentos de playa, una cosa curiosa: la primera línea se vendió en los años 70. No hacía falta ni que tuvieran piscina, ni una gran calidad porque se vendían sin esfuerzo a gente de la ciudad cercana, o turistas de la zona centro, y sólo se usaba durante el mes o meses de vacaciones. La segunda línea se vendió en los 80 y 90, con urbanizaciones completas y viviendas de alta calidad. La tercera línea vienen a ser viviendas similares a las de las ciudades, con piscina eso sí, pero con dimensiones y número de habitaciones mayores, y en algunos casos eran la vivienda para todo el año. Para zonas más alejadas primero se intentó por los 90 con bungalows en urbanizaciones, pero no había muchos servicios alrededor, y el modelo no prosperó mucho. Pero llegó el invento del siglo: los campos de golf. De repente, eriales sin ningún valor, se convertían en algo más valioso casi que el centro de las ciudades.
El modelo de urbanización entorno a un campo de golf consiste en contruir villas unifamiliares, chalets, que a cambio de un precio elevado (buscan clientes de alto standing) consiguen una vivienda de calidad, con bonitas vistas y muy grande. Es perfecta para familias que han crecido y necesitan más espacio, difícil de conseguir en las viviendas de las ciudades. Posteriormente se van implantando los primeros comercios, y diversos promotores que han ido comprano suelo al promotor principal, van edificando bungalows y posteriormente pequeños edificios con urbanización. La última fase son ya bloques de viviendas convencionales, y la zona ya ha acabado su desarrollo inmobiliario, apareciendo el mercado de segunda mano, generalmente porque algunos de los primeros compradores puede así realizar las plusvalías originadas por la progresiva revalorización de la zona.
Luego están las empresas comercializadoras. Existen empresas especializadas en la venta de viviendas nuevas. El promotor construye, y delega la comercialización en empresas con una red de oficinas ya implantadas. El boom de viviendas se ha producido tan rápido y hay tantos nuevos promotores entrantes, que no es posible poder crear a la vez una red de ventas propia, oficinas, etc. Y por eso delegan en estas empresas. Otro caso son las grandes promotoras que no pueden tener redes de ventas con la misma rapidez que inician su actividad en nuevas ciudades, por ese motivo delegan en empresas especializadas, que forecen una alta calidad y confianza en el proceso.
Las pequeñas inmobiliarias de barrio, de esas de las que hay 2 o 3 por cada calle, sólo acceden a comercializar algunas promociones que les ‘caen’ del cielo, pero eso depende también de su calidad y prestigio. Pero viven centradas en el mercado de segunda mano. Tienen una elevada rotación de comerciales, que van de una a otra buscando mejores condiciones salariales. Actualmente no hay viviendas en venta en exclusiva casi nunca, por lo que una misma vivienda puede estar en venta en varias inmobiliarias distintas, y lo que es más curioso: a precios distintos. La colaboración entre inmobiliarias se produce, pero generalmente en las viviendas de más difícil venta. Si se vende, se reparten comisiones.
La venta de viviendas han iniciado la senda de las ‘rebajas’ ahora es más difícil encontrar un comprador que antes, y eso puede ayudarnos a conseguir rebajas de un 10 o un 15% sobre el precio original. Ya no se trata de 30 millones y medio, precio que ponen para rebajarte el ‘medio millón’ que queda y hacer una cifra redonda. Se trata de que el mercado ya no rota tan rápido, y ahora es el comprador el que poco a poco va ganando en poder de negociación.
Las pequeñas inmobiliarias con frecuencia también realizan obras de reforma, ya que invirtiendo en casas de segunda mano un poco de dinero, el precio de venta suele ser mucho mayor y se producen más ganancias. En algunos casos algunas inmobiliarias han llegado a cobrar comisión al vendedor (el que contrata sus servicios) y al comprador!. Un disparate fruto de la burbuja del sector, que se va frenando.
Las redes inmobiliarias lo tienen mal, tan mal como las individuales. En mi opinión sólo van a sobrevivir las más céntricas y más profesionales, y algunas especializadas en zonas concretas (barrios, zonas residenciales). Poco más.Muchas inmobiliarias recientes tienen como fundador a un subastero reconvertido o a un antiguo comercial inmobiliario. Es un negocio sin voluntad de permanencia, buscando el dinero fácil y rápido. Como con las tiendas de informática, los video clubs, y las tiendas de telefonía móvil.
Los precios de las viviendas han empujado también al alza el precio de los locales. Sin sentido, porque una cosa es un local para obtener un ingreso económico que debe resultar rentable, y otra una vivienda, pero se ha producido. Actualmente los precios son tan elevados que salvo inmobiliarias y grandes cadenas, no pueden pagarlo comerciantes habituales o el riesgo de no resultar rentable es muy elevado. Esto afecta al pequeño comercio como pocas cosas lo han hecho antes. Más competencia, con mejores precios, pero un coste del local mucho mayor compromete la rentabilidad de forma radical.
En algunos casos las pequeñas inmobiliarias también desarrollan pequeñas promociones en zonas céntricas, o chalets individuales en zonas residenciales. Pequeñas promociones donde invierten sus beneficios para incrementar los ingresos al realizar la promoción y la venta.
La venta de pisos de segunda mano aún tiene recorrido en los centros de las ciudades y en zonas ‘premium’ porque son productos de consumo ‘aspiracional’, y ahí siempre hay demanda. Otra cosa son zonas residenciales, donde la presión de precios va a ser mayor.
Los pisos piloto ya son frecuentes. De ahí a la venta de viviendas embargadas por la constructora o por el banco, ya terminadas, no hay tanto. A fin de cuentas no era frecuente, pero tampoco extraño a principios de los 90, 10 años antes de que empezara esta locura.

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Si algo vuelve locos a los ingleses, alemanes y algunos ciudadanos de países nórdicos es la compra de una casa en la costa española para descansar, para el retiro. El aumento de líneas de vuelos de bajo coste, y la gran frecuencia de los vuelos les permite estar a pocas horas de sus familiares mientras disfrutan del sol y el buen tiempo de la costa levantina española.

Sus destinos favoritos para comprar casa son, la Costa Blanca (Torrevieja, Denia…), la Costa Cálida (Murcia), la Costa del Sol (Málaga, Marbella, Cádiz…). Generalmente son villas y adosados, porque es el tipo de vivienda al que están acostumbrados en sus países. Rara vez compran apartamentos en bloques, eso es más nuestro y de los franceses. Por eso esas enoormes urbanizaciones de bungalows y adosados que existen y están desarrollándose por todos los pueblos de la costa mediterránea española.

Excepciones son las viviendas de alto standing, que se concentran fundamentalmente en Altea (Alicante), y la Costa Daurada (Cataluña), incluso Ibiza y naturalmente Mallorca. Ahí el residente suele ser extranjero con un chaletazo que quita el hipo, puede ir por el pueblo perfectamente en Ferrari y no necesariamente tiene que se un jubilado, sino sencillamente un tipo con suerte que ha hecho dinero y se retira a descansar periodos más o menos largos, disfrutando del clima.

Y lo que es más importante: un estilo de vida europeo.

Porque el aumento de precios de la vivienda (para llegar hasta aquí, la verdad es que hago unas introducciones eternas, espero que no os aburran), pues eso, que la subida de precios en España ha provocado el resurgir de países como Bulgaria, Marruecos, Turquía… como zonas donde escogen comprar casa. Naturalmente no son los ciudadanos de mayor poder adquisitivo (es decir, con estilos de vida de lujo) pero sí son una cantidad importante de ingleses, que les da igual el país con tal de que les salga barato. La contra es que son países que por más que avancen, no son europeos. Y por más que se encierren en pequeñas colonias, no es lo mismo que España.

En España por los 80 los extranjeros también vivían en cierto modo aislados en pequeñas colonias, que hoy día ya se mezclan con naturalidad con la localidad que los acoge, pero más por afinidad cultural (morriña guiri) que por, como sucede ahora, seguridad.

El hecho es que si bien la cogelación de precios, e incluso el descenso (o la no subida de precios, que supondría una bajada equivalente al IPC anual, al no actualizarlos), pueden perjudicar al conjunto de la economía porque significa una bajada de las ventas. Pero para las zonas donde se venden viviendas para extranjeros supone recuperar la competitividad en precio perdida estos últimos años.

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