25 ideas sobre los modelos de urbanismo y de negocio inmobiliario en España.
Posted by admin on 08 Nov 2006 at 06:53 am | Comprar vender venta compra alquiler casas pisos oficinas: anuncios ayuda informacion consejos comprar casa piso baratos hipoteca barata hipotecas decoracion muebles baratos prestamos banco euribor madrid barcelona sevilla malaga mallorca alicante valencia castellon murcia toledo novacion subrogacion hipoteca banco caja de ahorros muebles decoracion agencias inmobiliarias, consejos primera casa, evolucion precios casas, obra nueva, promociones inmobiliarias pisos baratos hipoteca rapida, sector inmobiliario en españa
Hablando que te habla de campos de golf, viviendas para extranjeros, etc, creo que no estarÃa mal hablar un poco de cómo se construye y comercializa en España. Bueno, más bien de cómo se organiza la construcción para maximizar el beneficio de un terreno. Voy a apuntar ideas, sin ánimo de ser exhaustivo, para poder entender por qué las cosas son como son.
- Las viviendas para extranjeros son macro urbanizaciones de bungalows y pequeños adosados, porque su estilo de vida en sus paÃses es exactamente el mismo. No les gustan los edificios de viviendas porque no están acostumbrados a vivir en ellos, excepto los franceses que tienen un estilo urbanÃstico muy similar al nuestro.
- Por lo general la costa española mediterránea ha optado por un modelo urbanÃstico, para variar, basado en el ’somos baratos’, y centrada especialmente en ventas en Inglaterra y Alemania. Por ese motivo se trata de obtener más beneficios con más volumen de viviendas. Determinados pueblos de la costa han crecido mucho en número de habitantes en poco años. Destrozando el paisaje, claro, pero vendiendo barbaridades de viviendas. Generando mucha riqueza a corto plazo.
- En general el negocio inmobiliario consiste en adquirir terrenos no urbanizables, rústicos, presentar un plan parcial para urbanizarlos, y obtener la recalificación del ayuntamiento correspondiente, convertirlos en urbanizables. Ahà es donde se hace un negocio impresionante, convirtiendo algo que vale 7 en 700.
- Naturalmente la recalificación no se consigue de forma altruista, las corruptelas introducidas por los partidos en los 80 y 90 para conseguir a través de ciertas comisiones ingresos para financiar su actividad han derivado en corrupciones monumentales para beneficio de ayuntamientos enteros, totalmente fuera del control de los partidos, para obtener el apoyo del partido que gobierna y para evitar problemas del partido que está en la oposición. El modelo es tenerlos a todos contentos.
- Eso se ha producido en pueblos de costa y las islas, para promover viviendas dirigidas a extranjeros. Y naturalmente en ciudades, para satisfacer la demanda de compra de viviendas que ha producido la llegada de las generaciones del BabyBoom de la transición, cuyos progenitores han alargado su esperanza de vida.
- Los inmigrantes ocupan las viviendas de los barrios más marginales, presionando también al alza los precios de venta en esas zonas, y también los precios del alquiler que por otro lado nunca han sido bajos en España.
- En muchos pueblos el principal promotor inmobiliario es un ciudadano del mismo pueblo. Por cómo son estas pequeñas localidades que han crecido en 10 años pero que conservan su mentalidad tradicional, ‘todos se conocen’, como es tradicional aquÃ, y de esta manera el promotor o promotores tiene unas fantásticas conexiones con alcaldes, concejales de urbanismo… Son todos del mismo pueblo, vecinos de siempre. Asà consiguen convertir bancales agrÃcolas en terrenos urbanizables.
- El problema no es construir. Eso es beneficioso para cualquier pueblo, que consigue crecer, tener más presupuesto para modernizarse, y evolucionar. Todo eso es bueno. El problema es que no hay ningún tipo de control sobre qué se construye y dónde, terminando el proceso en un brutal deterioro del paisaje que lo que hace es debilitar el valor de vivir ahÃ. NO se organiza el territorio de forma lógica y pensando en el futuro de la localidad.
- Pero eso no es problema: a fin de cuentas se venden viviendas baratas. Para los de ciudad que no pueden vivir en la ciudad, para los extranjeros que buscan sol todo el año y algo de playa y que en sus paÃses tienen un poder adquisitivo medio-medio y meido-bajo. Pero la localidad con frecuencia no se dimensiona a buen ritmo. Bueno, en este paÃs nuestro salvo el sistema de transplantes, nada se dimensiona al ritmo que se ve venir que va a hacer falta, asà que tampoco es una excepción.
- Para el promotor de ciudad, con fuertes lazos también con el consistorio, el truco es distinto. Aquà el negocio está en comprar terrenos agrÃcolas o abandonados, rústicos, y recalificarlos. Posteriormente se venden a otros promotores, en cada ciclo a promotores más pequeños que finalmente los urbanizan. El primer comprador en ocasiones también desarrolla alguna promoción inmobiliaria, pero en lo fundamental su negocio está en la plusvalÃa que obtiene vendiendo los terrenos. Mediante el plan parcial establece qué tipo de viviendas se van a construir, buscando optimizar los ingresos en función del tipo de zona residencial que se pretende lograr: ciudad dormitorio, zona de alto standing…
- Los primeros promotores de esa nueva zona venderán viviendas de un buen número de metros cuadrados, con piscina y urbanización, buscando ‘dar valor’ a irse a vivir al quinto pino, que es donde suelen estar localizadas estas primeras promociones. No hay transporte público, no hay servicios, ni tiendas ni nada.
- Los locales suelen quedar en propiedad de la promotora, que los alquila. Primero oficinas bancarias (probablemente del banco que financió la obra), alguna superficie de alimentación, las primeras cafeterÃas… poco a poco se va dinamizando el comercio. Y la propiedad de los locales es un excelente negocio para las inmobiliarias, ya que los habitantes de las viviendas que han vendido en algún lugar cercano a sus domicilios tendrán que hacer sus compras. Luego los locales siempre encontrarán negocios dispuestos a pagar el alquiler. Mucho mejor negocio que la venta del local, extremo que sólo sucede cuando dudan que efectivamente la zona vaya a tener nunca un interés comercial.
- Los pequeños promotores del centro de las ciudades tienden a construir poniendo como garantÃa el terreno.De ahà obtienen el préstamo del banco para construir. Deben cumplir unos objetivos de venta en un plazo determinado, ya que de lo contrario el banco puede ejecutar. Los subcontratistas de la vivienda en caso de impago, difÃcilmente cobren nunca nada. Hoy dÃa cada promoción cuenta con su Sociedad Limitada, que como única actividad tiene la construcción de esa promoción, y en caso de no salir bien, el banco tiene la prioridad ante todos los acreedores, es decir, cogerá el terreno. El resto de subcontratistas… no podrán hacer nada.
- Estos pequeños promotores suelen construir en terrenos vÃa intercambio con los dueños, generalmente una ruinosa casa familiar o de pocos propietarios a punto de venirse abajo propiedad de los herederos. Unos ponen el terreno, y otros ponen la construcción y la venta. A cambio los dueños reciben una vivienda en el nuevo bloque.
- En cuanto a apartamentos de playa, una cosa curiosa: la primera lÃnea se vendió en los años 70. No hacÃa falta ni que tuvieran piscina, ni una gran calidad porque se vendÃan sin esfuerzo a gente de la ciudad cercana, o turistas de la zona centro, y sólo se usaba durante el mes o meses de vacaciones. La segunda lÃnea se vendió en los 80 y 90, con urbanizaciones completas y viviendas de alta calidad. La tercera lÃnea vienen a ser viviendas similares a las de las ciudades, con piscina eso sÃ, pero con dimensiones y número de habitaciones mayores, y en algunos casos eran la vivienda para todo el año. Para zonas más alejadas primero se intentó por los 90 con bungalows en urbanizaciones, pero no habÃa muchos servicios alrededor, y el modelo no prosperó mucho. Pero llegó el invento del siglo: los campos de golf. De repente, eriales sin ningún valor, se convertÃan en algo más valioso casi que el centro de las ciudades.
- El modelo de urbanización entorno a un campo de golf consiste en contruir villas unifamiliares, chalets, que a cambio de un precio elevado (buscan clientes de alto standing) consiguen una vivienda de calidad, con bonitas vistas y muy grande. Es perfecta para familias que han crecido y necesitan más espacio, difÃcil de conseguir en las viviendas de las ciudades. Posteriormente se van implantando los primeros comercios, y diversos promotores que han ido comprano suelo al promotor principal, van edificando bungalows y posteriormente pequeños edificios con urbanización. La última fase son ya bloques de viviendas convencionales, y la zona ya ha acabado su desarrollo inmobiliario, apareciendo el mercado de segunda mano, generalmente porque algunos de los primeros compradores puede asà realizar las plusvalÃas originadas por la progresiva revalorización de la zona.
- Luego están las empresas comercializadoras. Existen empresas especializadas en la venta de viviendas nuevas. El promotor construye, y delega la comercialización en empresas con una red de oficinas ya implantadas. El boom de viviendas se ha producido tan rápido y hay tantos nuevos promotores entrantes, que no es posible poder crear a la vez una red de ventas propia, oficinas, etc. Y por eso delegan en estas empresas. Otro caso son las grandes promotoras que no pueden tener redes de ventas con la misma rapidez que inician su actividad en nuevas ciudades, por ese motivo delegan en empresas especializadas, que forecen una alta calidad y confianza en el proceso.
- Las pequeñas inmobiliarias de barrio, de esas de las que hay 2 o 3 por cada calle, sólo acceden a comercializar algunas promociones que les ‘caen’ del cielo, pero eso depende también de su calidad y prestigio. Pero viven centradas en el mercado de segunda mano. Tienen una elevada rotación de comerciales, que van de una a otra buscando mejores condiciones salariales. Actualmente no hay viviendas en venta en exclusiva casi nunca, por lo que una misma vivienda puede estar en venta en varias inmobiliarias distintas, y lo que es más curioso: a precios distintos. La colaboración entre inmobiliarias se produce, pero generalmente en las viviendas de más difÃcil venta. Si se vende, se reparten comisiones.
- La venta de viviendas han iniciado la senda de las ‘rebajas’ ahora es más difÃcil encontrar un comprador que antes, y eso puede ayudarnos a conseguir rebajas de un 10 o un 15% sobre el precio original. Ya no se trata de 30 millones y medio, precio que ponen para rebajarte el ‘medio millón’ que queda y hacer una cifra redonda. Se trata de que el mercado ya no rota tan rápido, y ahora es el comprador el que poco a poco va ganando en poder de negociación.
- Las pequeñas inmobiliarias con frecuencia también realizan obras de reforma, ya que invirtiendo en casas de segunda mano un poco de dinero, el precio de venta suele ser mucho mayor y se producen más ganancias. En algunos casos algunas inmobiliarias han llegado a cobrar comisión al vendedor (el que contrata sus servicios) y al comprador!. Un disparate fruto de la burbuja del sector, que se va frenando.
- Las redes inmobiliarias lo tienen mal, tan mal como las individuales. En mi opinión sólo van a sobrevivir las más céntricas y más profesionales, y algunas especializadas en zonas concretas (barrios, zonas residenciales). Poco más.Muchas inmobiliarias recientes tienen como fundador a un subastero reconvertido o a un antiguo comercial inmobiliario. Es un negocio sin voluntad de permanencia, buscando el dinero fácil y rápido. Como con las tiendas de informática, los video clubs, y las tiendas de telefonÃa móvil.
- Los precios de las viviendas han empujado también al alza el precio de los locales. Sin sentido, porque una cosa es un local para obtener un ingreso económico que debe resultar rentable, y otra una vivienda, pero se ha producido. Actualmente los precios son tan elevados que salvo inmobiliarias y grandes cadenas, no pueden pagarlo comerciantes habituales o el riesgo de no resultar rentable es muy elevado. Esto afecta al pequeño comercio como pocas cosas lo han hecho antes. Más competencia, con mejores precios, pero un coste del local mucho mayor compromete la rentabilidad de forma radical.
- En algunos casos las pequeñas inmobiliarias también desarrollan pequeñas promociones en zonas céntricas, o chalets individuales en zonas residenciales. Pequeñas promociones donde invierten sus beneficios para incrementar los ingresos al realizar la promoción y la venta.
- La venta de pisos de segunda mano aún tiene recorrido en los centros de las ciudades y en zonas ‘premium’ porque son productos de consumo ‘aspiracional’, y ahà siempre hay demanda. Otra cosa son zonas residenciales, donde la presión de precios va a ser mayor.
- Los pisos piloto ya son frecuentes. De ahà a la venta de viviendas embargadas por la constructora o por el banco, ya terminadas, no hay tanto. A fin de cuentas no era frecuente, pero tampoco extraño a principios de los 90, 10 años antes de que empezara esta locura.
Desde luego te tengo que felicitar por este post.
Has dado en el clavo y demustras una visiòn conjunta del sector excepcional.
Muchas gracias, hace unos dÃas me tropecé con un especial en http://www.elmundo.es donde explican muchos aspectos del negocio urbanistico en España y además de ofrecer mucha información coincide en algunos puntos con lo que he constado aquÃ, a mi manera, claro. Pero básicamente el fenómeno es más o menos asÃ.
Creo que tiene usted mucha información acerca del negoco inmobiliario, pero muy poca acerca de la pequeña empresa inmobiliaria (”la de barrio”), como usted la ha denominado.
He de decirle a usted y a mucha gente que como usted piensa, que esas pequeñas empresas,( por lo general antiguos comerciales o trabajadores inmobiliarios), no tienen menos valor, seriedad o profesionalidad que las grandes holdings, en los que generalmente se encuentran difrazados los verdaderos estafadores y buscadores de dinero fácil.
He trabajado con ellos, les importa un pepino la gente, sólo buscan dinero y aparentar ser grandes hombres de negocios, rozarse con gente importante de Ayuntamientos o Gobiernos, pero no dan un palo al agua.
Es el comercial y el empleado de estos tipos, los que realmente se parten los pies buscando propiedades en la calle, los que se ven obligados a mentir para llevar a sus jefes material de venta, y cobrar un sueldo a fin de mes.
Es el comercial y el empleado, el que pasa horas con el cliente y hace lo posible para realizar la venta.
Es el comercial y el empleado, el que poco a poco aprende a trabajar mejor que su propio jefe, ese que tiene el TÃtulo colgado, pero nunca está en la oficina currando.
Es el comercial y el empleado, el que decide instalarse por su cuenta, y tratar de llevar un negocio, sÃ, más pequeño, pero más honrado, más humilde y más sano para él y los posibles clientes.
No señor, no es un dinero Fácil, y le invito a trabajar en ello para que usted lo compruebe por sà mismo.
He trabajado con agentes de la propiedad, que tan solo ponÃan su tÃtulo y vivÃan en otra provincia distinta. Cada 3 meses recogÃan el dinero que producÃamos con las ventas, y nos pagaba una pequeña parte para tenernos ahÃ, currando para él.
¿Qué garantÃa habÃa en los contratos que se hacÃan si los hacÃa la Secretaria????.
La documentación completa de hipotecas, registros etc. la hacÃan los mismos empleados y acompañabamos a la NotarÃa al cliente.
¿Dónde estaba el Agente responsable?, pues trabajando en su tema que era una gran carrera empresarial y que nada tenÃa que ver con la inmobiliaria.
Nunca tuvimos ningun problema y no estafamos a nadie, y creo que muchos agentes inmobiliarios, dueños de grandes y bonitas oficinas, y algunas personas que informan en medios como este, deberÃan medir sus opiniones, o al menos expresarlas con un poco de respeto.
Medio mundo engaña al otro medio para vivir, creo que eso lo sabemos todos, eso sin hablar de la clase polÃtica… asà que un respeto para todos.
Hola, MarÃa en primer lugar agradecerte el comentario. Cuando decÃa ‘inmobiliaria de barrio’ no era con ánimo despectivo, me referÃa tanto a pequeñas inmobiliarias en el centro como pequeñas inmobiliarias en barrios, siendo la caracterÃstica principal de éstas que están especializadas en las el mercado de viviendas de esa zona fundamentalmente. Y precisamente es el volumen lo que creo salta a la vista es excesivo, pero su utilidad como agentes del mercado es evidente, solo que no podrán sobrevivir tantas como ahora al reducirse el nivel de operaciones.
Naturalmente que hay frescos que acuden al calor del dinero fácil, y el sector inmobiliario ha atraÃdo muchÃsimos operadores (grandes y pequeños) carentes de escrúpulos. Pero eso no significa ni muchÃsimo menos que fundar una inmobiliaria (grande o pequeña) no sea una actividad digna, con riesgo y con un emprendedor detrás que se atreve arriesgando su tiempo y su patrimonio. Naturalmente que tiene muchÃsimo mérito.
Y naturalmente que el trabajo comercial es un trabajo muy duro, donde hay que recibir muchas respuestas negativas y ser capaz de soportar las decepciones para poder ofrecer la mejor sonrisa al siguiente cliente potencial interesado.
No comparto no obstante tu última frase, creo que para triunfar con dignidad (y ambas cosas no van siempre juntas) todo el secreto consiste en dar valor añadido al cliente que compra. Y cobrar por ese valor añadido. Puede ser el trato, puede ser la garantÃa de un nombre consolidado, puede ser el asesoramiento… Y tradicionalmente el sector inmobiliario no se ha caracterizado por la sinceridad ‘piso coqueto a reformar’ ó ‘pequeñas humedades sin importancia’, o la tÃpica ‘decidanse porque hay otra pareja muy interesada en el mismo piso’ son mentiras y medias verdades que hacen caer la confianza en el intermediario, y son por desgracia moneda corriente en el sector, por lo que el sector en general tiene una mala imagen. Tal vez sea la única fórmula para poder vender, o la única que se ocurre a esos operadores, pero degrada la confianza en el sector.
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