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Comienza la Feria Urbe Desarrollo, la feria inmobiliaria de Valencia
Posted by on 20 Nov 2006 | Tagged as: agencias inmobiliarias, sector inmobiliario en españa, sector inmobiliario en otros paÃses
Del 23 al 26 de Noviembre tiene lugar una de las ferias inmobiliarias más importantes del mediterráneo. Con el mercado nacional disparado, se ha centrado en vivienda nacional y vacacional, pero las promociones inmobiliarias en Marruecos o incluso en Brasil tienen cada vez mayor presencia, ya que cada vez un mayor número de compradores de segunda residencia (o incluso tercera) escogen estas localizaciones.
En la feria expondrán 260 empresas, tanto promotoras inmobiliarias como empresas de servicios (software de gestión inmobiliaria, publicidad, publicaciones del sector…). Como novedad, este año la Feria en colaboración con el IESE presenta el primer foro de inversión en el mercado Inmobiliario con el nombre de REBI (Real Estate Business Investment) creado para el encuentro entre los agentes del sector, promotores de suelo, desarrolladores y promotores, agentes comercializadores, etc.
más información | web Feria Urbe Desarrollo
25 ideas sobre los modelos de urbanismo y de negocio inmobiliario en España.
Posted by on 08 Nov 2006 | Tagged as: agencias inmobiliarias, consejos primera casa, evolucion precios casas, obra nueva, promociones inmobiliarias pisos baratos hipoteca rapida, sector inmobiliario en españa
Hablando que te habla de campos de golf, viviendas para extranjeros, etc, creo que no estarÃa mal hablar un poco de cómo se construye y comercializa en España. Bueno, más bien de cómo se organiza la construcción para maximizar el beneficio de un terreno. Voy a apuntar ideas, sin ánimo de ser exhaustivo, para poder entender por qué las cosas son como son.
- Las viviendas para extranjeros son macro urbanizaciones de bungalows y pequeños adosados, porque su estilo de vida en sus paÃses es exactamente el mismo. No les gustan los edificios de viviendas porque no están acostumbrados a vivir en ellos, excepto los franceses que tienen un estilo urbanÃstico muy similar al nuestro.
- Por lo general la costa española mediterránea ha optado por un modelo urbanÃstico, para variar, basado en el ‘somos baratos’, y centrada especialmente en ventas en Inglaterra y Alemania. Por ese motivo se trata de obtener más beneficios con más volumen de viviendas. Determinados pueblos de la costa han crecido mucho en número de habitantes en poco años. Destrozando el paisaje, claro, pero vendiendo barbaridades de viviendas. Generando mucha riqueza a corto plazo.
- En general el negocio inmobiliario consiste en adquirir terrenos no urbanizables, rústicos, presentar un plan parcial para urbanizarlos, y obtener la recalificación del ayuntamiento correspondiente, convertirlos en urbanizables. Ahà es donde se hace un negocio impresionante, convirtiendo algo que vale 7 en 700.
- Naturalmente la recalificación no se consigue de forma altruista, las corruptelas introducidas por los partidos en los 80 y 90 para conseguir a través de ciertas comisiones ingresos para financiar su actividad han derivado en corrupciones monumentales para beneficio de ayuntamientos enteros, totalmente fuera del control de los partidos, para obtener el apoyo del partido que gobierna y para evitar problemas del partido que está en la oposición. El modelo es tenerlos a todos contentos.
- Eso se ha producido en pueblos de costa y las islas, para promover viviendas dirigidas a extranjeros. Y naturalmente en ciudades, para satisfacer la demanda de compra de viviendas que ha producido la llegada de las generaciones del BabyBoom de la transición, cuyos progenitores han alargado su esperanza de vida.
- Los inmigrantes ocupan las viviendas de los barrios más marginales, presionando también al alza los precios de venta en esas zonas, y también los precios del alquiler que por otro lado nunca han sido bajos en España.
- En muchos pueblos el principal promotor inmobiliario es un ciudadano del mismo pueblo. Por cómo son estas pequeñas localidades que han crecido en 10 años pero que conservan su mentalidad tradicional, ‘todos se conocen’, como es tradicional aquÃ, y de esta manera el promotor o promotores tiene unas fantásticas conexiones con alcaldes, concejales de urbanismo… Son todos del mismo pueblo, vecinos de siempre. Asà consiguen convertir bancales agrÃcolas en terrenos urbanizables.
- El problema no es construir. Eso es beneficioso para cualquier pueblo, que consigue crecer, tener más presupuesto para modernizarse, y evolucionar. Todo eso es bueno. El problema es que no hay ningún tipo de control sobre qué se construye y dónde, terminando el proceso en un brutal deterioro del paisaje que lo que hace es debilitar el valor de vivir ahÃ. NO se organiza el territorio de forma lógica y pensando en el futuro de la localidad.
- Pero eso no es problema: a fin de cuentas se venden viviendas baratas. Para los de ciudad que no pueden vivir en la ciudad, para los extranjeros que buscan sol todo el año y algo de playa y que en sus paÃses tienen un poder adquisitivo medio-medio y meido-bajo. Pero la localidad con frecuencia no se dimensiona a buen ritmo. Bueno, en este paÃs nuestro salvo el sistema de transplantes, nada se dimensiona al ritmo que se ve venir que va a hacer falta, asà que tampoco es una excepción.
- Para el promotor de ciudad, con fuertes lazos también con el consistorio, el truco es distinto. Aquà el negocio está en comprar terrenos agrÃcolas o abandonados, rústicos, y recalificarlos. Posteriormente se venden a otros promotores, en cada ciclo a promotores más pequeños que finalmente los urbanizan. El primer comprador en ocasiones también desarrolla alguna promoción inmobiliaria, pero en lo fundamental su negocio está en la plusvalÃa que obtiene vendiendo los terrenos. Mediante el plan parcial establece qué tipo de viviendas se van a construir, buscando optimizar los ingresos en función del tipo de zona residencial que se pretende lograr: ciudad dormitorio, zona de alto standing…
- Los primeros promotores de esa nueva zona venderán viviendas de un buen número de metros cuadrados, con piscina y urbanización, buscando ‘dar valor’ a irse a vivir al quinto pino, que es donde suelen estar localizadas estas primeras promociones. No hay transporte público, no hay servicios, ni tiendas ni nada.
- Los locales suelen quedar en propiedad de la promotora, que los alquila. Primero oficinas bancarias (probablemente del banco que financió la obra), alguna superficie de alimentación, las primeras cafeterÃas… poco a poco se va dinamizando el comercio. Y la propiedad de los locales es un excelente negocio para las inmobiliarias, ya que los habitantes de las viviendas que han vendido en algún lugar cercano a sus domicilios tendrán que hacer sus compras. Luego los locales siempre encontrarán negocios dispuestos a pagar el alquiler. Mucho mejor negocio que la venta del local, extremo que sólo sucede cuando dudan que efectivamente la zona vaya a tener nunca un interés comercial.
- Los pequeños promotores del centro de las ciudades tienden a construir poniendo como garantÃa el terreno.De ahà obtienen el préstamo del banco para construir. Deben cumplir unos objetivos de venta en un plazo determinado, ya que de lo contrario el banco puede ejecutar. Los subcontratistas de la vivienda en caso de impago, difÃcilmente cobren nunca nada. Hoy dÃa cada promoción cuenta con su Sociedad Limitada, que como única actividad tiene la construcción de esa promoción, y en caso de no salir bien, el banco tiene la prioridad ante todos los acreedores, es decir, cogerá el terreno. El resto de subcontratistas… no podrán hacer nada.
- Estos pequeños promotores suelen construir en terrenos vÃa intercambio con los dueños, generalmente una ruinosa casa familiar o de pocos propietarios a punto de venirse abajo propiedad de los herederos. Unos ponen el terreno, y otros ponen la construcción y la venta. A cambio los dueños reciben una vivienda en el nuevo bloque.
- En cuanto a apartamentos de playa, una cosa curiosa: la primera lÃnea se vendió en los años 70. No hacÃa falta ni que tuvieran piscina, ni una gran calidad porque se vendÃan sin esfuerzo a gente de la ciudad cercana, o turistas de la zona centro, y sólo se usaba durante el mes o meses de vacaciones. La segunda lÃnea se vendió en los 80 y 90, con urbanizaciones completas y viviendas de alta calidad. La tercera lÃnea vienen a ser viviendas similares a las de las ciudades, con piscina eso sÃ, pero con dimensiones y número de habitaciones mayores, y en algunos casos eran la vivienda para todo el año. Para zonas más alejadas primero se intentó por los 90 con bungalows en urbanizaciones, pero no habÃa muchos servicios alrededor, y el modelo no prosperó mucho. Pero llegó el invento del siglo: los campos de golf. De repente, eriales sin ningún valor, se convertÃan en algo más valioso casi que el centro de las ciudades.
- El modelo de urbanización entorno a un campo de golf consiste en contruir villas unifamiliares, chalets, que a cambio de un precio elevado (buscan clientes de alto standing) consiguen una vivienda de calidad, con bonitas vistas y muy grande. Es perfecta para familias que han crecido y necesitan más espacio, difÃcil de conseguir en las viviendas de las ciudades. Posteriormente se van implantando los primeros comercios, y diversos promotores que han ido comprano suelo al promotor principal, van edificando bungalows y posteriormente pequeños edificios con urbanización. La última fase son ya bloques de viviendas convencionales, y la zona ya ha acabado su desarrollo inmobiliario, apareciendo el mercado de segunda mano, generalmente porque algunos de los primeros compradores puede asà realizar las plusvalÃas originadas por la progresiva revalorización de la zona.
- Luego están las empresas comercializadoras. Existen empresas especializadas en la venta de viviendas nuevas. El promotor construye, y delega la comercialización en empresas con una red de oficinas ya implantadas. El boom de viviendas se ha producido tan rápido y hay tantos nuevos promotores entrantes, que no es posible poder crear a la vez una red de ventas propia, oficinas, etc. Y por eso delegan en estas empresas. Otro caso son las grandes promotoras que no pueden tener redes de ventas con la misma rapidez que inician su actividad en nuevas ciudades, por ese motivo delegan en empresas especializadas, que forecen una alta calidad y confianza en el proceso.
- Las pequeñas inmobiliarias de barrio, de esas de las que hay 2 o 3 por cada calle, sólo acceden a comercializar algunas promociones que les ‘caen’ del cielo, pero eso depende también de su calidad y prestigio. Pero viven centradas en el mercado de segunda mano. Tienen una elevada rotación de comerciales, que van de una a otra buscando mejores condiciones salariales. Actualmente no hay viviendas en venta en exclusiva casi nunca, por lo que una misma vivienda puede estar en venta en varias inmobiliarias distintas, y lo que es más curioso: a precios distintos. La colaboración entre inmobiliarias se produce, pero generalmente en las viviendas de más difÃcil venta. Si se vende, se reparten comisiones.
- La venta de viviendas han iniciado la senda de las ‘rebajas’ ahora es más difÃcil encontrar un comprador que antes, y eso puede ayudarnos a conseguir rebajas de un 10 o un 15% sobre el precio original. Ya no se trata de 30 millones y medio, precio que ponen para rebajarte el ‘medio millón’ que queda y hacer una cifra redonda. Se trata de que el mercado ya no rota tan rápido, y ahora es el comprador el que poco a poco va ganando en poder de negociación.
- Las pequeñas inmobiliarias con frecuencia también realizan obras de reforma, ya que invirtiendo en casas de segunda mano un poco de dinero, el precio de venta suele ser mucho mayor y se producen más ganancias. En algunos casos algunas inmobiliarias han llegado a cobrar comisión al vendedor (el que contrata sus servicios) y al comprador!. Un disparate fruto de la burbuja del sector, que se va frenando.
- Las redes inmobiliarias lo tienen mal, tan mal como las individuales. En mi opinión sólo van a sobrevivir las más céntricas y más profesionales, y algunas especializadas en zonas concretas (barrios, zonas residenciales). Poco más.Muchas inmobiliarias recientes tienen como fundador a un subastero reconvertido o a un antiguo comercial inmobiliario. Es un negocio sin voluntad de permanencia, buscando el dinero fácil y rápido. Como con las tiendas de informática, los video clubs, y las tiendas de telefonÃa móvil.
- Los precios de las viviendas han empujado también al alza el precio de los locales. Sin sentido, porque una cosa es un local para obtener un ingreso económico que debe resultar rentable, y otra una vivienda, pero se ha producido. Actualmente los precios son tan elevados que salvo inmobiliarias y grandes cadenas, no pueden pagarlo comerciantes habituales o el riesgo de no resultar rentable es muy elevado. Esto afecta al pequeño comercio como pocas cosas lo han hecho antes. Más competencia, con mejores precios, pero un coste del local mucho mayor compromete la rentabilidad de forma radical.
- En algunos casos las pequeñas inmobiliarias también desarrollan pequeñas promociones en zonas céntricas, o chalets individuales en zonas residenciales. Pequeñas promociones donde invierten sus beneficios para incrementar los ingresos al realizar la promoción y la venta.
- La venta de pisos de segunda mano aún tiene recorrido en los centros de las ciudades y en zonas ‘premium’ porque son productos de consumo ‘aspiracional’, y ahà siempre hay demanda. Otra cosa son zonas residenciales, donde la presión de precios va a ser mayor.
- Los pisos piloto ya son frecuentes. De ahà a la venta de viviendas embargadas por la constructora o por el banco, ya terminadas, no hay tanto. A fin de cuentas no era frecuente, pero tampoco extraño a principios de los 90, 10 años antes de que empezara esta locura.
Mapas de google donde encontrar la casa de tus sueños en España
Posted by Ferran on 01 Sep 2006 | Tagged as: agencias inmobiliarias, portales inmobiliarios, web venta pisos
No sé si muchos conoceréis Google Maps, una web de google donde se encuentra todo el planeta fotografiado vÃa satélite. Los principales paÃses se encuentran a un nivel de zoom impresioanante, y es realmente divertido de usar. Existe una pasarela para montar aplicaciones web sobre estos mapas en cualquier página, cosa que ha sido aprovechada por algunos emprendedores para crear guÃas online de viviendas en venta sobre Google Maps.
El pionero fue Housing Maps, que utlizaba la base de datos de viviendas en venta del super-popular tablón de anuncios gratuitos Craiglist. Pero se centran especialmente en USA. Para España existen numerosas alternativas, de entre las que recomiendo Geoviviendas especialmente (Rubén tiene además de enchufe, un excelente portal inmobiliario online).
Antikeli-finder Casas Okupas de Sevilla
Pisos Maps Constructores en Galicia
VÃa | ojobuscador y su concurso de google Mushups (aplicaciones hechas basadas en Google Maps)
Nueva normativa contra la especulación inmobiliaria
Posted by Ferran on 21 Ago 2006 | Tagged as: agencias inmobiliarias, sector inmobiliario en españa
Ya hemos comentado algo sobre ésto, y lo único especialmente digno de mención me parece la intención de regular el mercado de la multipropiedad en España, negocio que ha sido tradicionalmente fuente de estafas en nuestro paÃs, con frecuencia a familias de economÃas modestas que las hacen aún más delictivas (si pudiera ser un agravante) por despiadadas.
Algunas declaraciones:
El presidente del Consejo General de Colegios Oficiales de API, Santiago Baena, se muestra claro. «No queremos echar a nadie de la profesión, pero todos los dÃas vemos auténticas barbaridades por parte de muchos aprovechados y no puede haber jugadores con las cartas marcadas»
De fondo, no son más que intentos por, vÃa ley, expulsar competencia de un mercado, el de intermediación inmobiliaria, para el que el futuro es necesariamente peor que el pasado. Tiene todo el aspecto de que los viejos API, bien callados durante toda la expansión anterior, intentan que ‘sea el otro’ el que se vea obligado a cerrar. Y es que la realidad es que no hay espacio suficiente para las decenas de miles de inmobiliarias que hay abiertas en España.
Lo que sà es necesario es comenzar a crear regulaciones para impedir que alguien pueda ‘escapar’ con el dinero de las fianzas de viviendas o delitos con el estilo (y que ya sucedÃan cuando los agentes inmobiliarios estaban titulados, por cierto) y se busca fundamentalmebte obligar a tomar un seguro que cubra el importe (o una parte relevante) de las cantidades económicas implicadas en las operaciones desarrolladas por intermediarios inmobiliarios.
más información | en cinco dÃas
La ministra Trujillo quiere regular el sector de inmobiliarias; a lo loco, claro
Posted by Ferran on 21 Ago 2006 | Tagged as: agencias inmobiliarias, sector inmobiliario en españa
Yo no sé qué clase de Mayo del 68 permanente tienen algunos en la cabeza. En pleno siglo XXI, refiriéndose a las agencias inmobiliarias, toda una señora ministra deja la siguiente perla:
«No es posible que en España una persona gane con una sola llamada de teléfono más dinero que un trabajador a lo largo de todo el año; como tampoco es posible que sea más fácil vender una casa que una lechuga»
¿No le gusta? Pues se llama economÃa de mercado, háblelo con el Sr. Solbes, a ver si él se lo logra explicar.
Nadie obliga comercializar una vivienda a través de una inmobiliaria. Y dado que las exclusivas son cada vez más y más raras en el sector, es normal encontrarse la misma vivienda siendo comercializada por diversas inmobiliarias. Y a distintos precios. ¿Está mal, está bien? Está ahÃ.
Es un problema de información, pero como lo es ir al mercado a comprar boquerones: cada puesto los tiene a un precio, y los boquerones son todos iguales. El que vende boquerones decide el precio que le quiere poner, el consumidor está en libertad de elegir si los compra o no a ese precio. Y listo. Si a la vuelta de la esquina los tiene más baratos, deberÃa haber recogido más información del mercado antes de decidir la compra.
De una regulación como era la figura de los API a una total desregulación, naturalmente un camino intermedio para dar mayores garantÃas al consumidor no es algo malo, sino todo lo contrario: la compra de la vivienda es en la mayor parte de nosotros la compra más importante de nuestra vida, no sobran garantÃas en ello. Pero en cuanto a las condiciones que está dispuesta a poner una inmobiliaria, son tema exclusivamente de ella.
Otra cosa son los engaños y estafas que se dan, donde se manipula la información para dar salida a la venta: estado de la vivienda, no comprobar si está libre de cargas, ‘obligar’ al comprador a contratar la hipoteca con tal o cual entidad… Naturalmente hay muchos aspectos en los que se puede legislar para proteger al consumidor. Llega tarde, aún ni ha llegado del todo, pero bueno, casi tenemos ahà esta intención de legislar.
Ahora, que considerar casi como un delincuente a un señor que arriesga su patrimonio y su tiempo en emprender un negocio… culparle de que gana ‘demasiado dinero’, o considerarle diferente de cualquier otro trabajador (sic)… son perfectas bobadas. Cosa que en el Ministerio de Vivienda ya ni sorprende, todo hay que decirlo.
¿La auténtica causa de la subida de precios? La financiación fácil, la barra libre de hipotecas con la que están haciendo su década de oro los bancos. Son los que permiten a la demanda, a nosotros, comprar casi cualquier cosa a casi cualquier precio. El resto? Es economÃa de mercado, incluso lo de los bancos lo es, pero por salud pública es lo único que creo necesario legislar.
