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Por todos es sabido que los bancos se las saben todas, mucho más si se trata de contratar un contrato de por vida llamado hipoteca. Un estudio de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) asegura que en España hay grandes defectos a nivel de información a la hora de contratar hipotecas.

Según este informe, los consumidores están a merced de los bancos. En este sentido, las entidades financieras tienen la obligación de facilitar el folleto informativo del préstamo que se va a contratar. ADICAE asegura que más de la mitad de las entidades no lo facilitan, sustituyéndolo en el mejor de los casos por mera publicidad.

Por otra parte, dos tercios de las sucursales examinadas ofrecen unos porcentajes de financiación superiores al 80% del valor de tasación, sin atender a las situaciones de crisis o riesgos. Cuando la financiación excede del 80% del valor de tasación existe el riesgo de encontrarse con un capital a devolver superior al valor de la vivienda si los precios de la misma se corrigen a la baja, dato que los consumidores desconocen. En este sentido, ADICAE denuncia que hay situaciones aún más peligrosas que ofrecen a los jóvenes la financiación del 120% del valor de tasación de la vivienda.

Vía 20 Minutos

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La actual crisis económica agudizada por las hipotecas subprime (en la foto), la volatilidad de los mercados financieros y la histórica bajada de tipos de interés decretada por la Reserva Federal (FED) de Estados Unidos han colocado al Euribor en la tasa más baja desde octubre de 2001.

El Euribor registra una media en enero del 4,522% frente al 4,792% de diciembre, es decir, casi tres décimas menos. Hoy mismo, 29 de enero, esta tasa se ha situado en el 4,339%.

La decisión de la FED de rebajar los tipos en tres cuartos de punto llevó al Euribor a situarse por debajo de la barrera del 4,3%. Eso sí, la caída del Euribor la tendrá que confirmar el Banco de España. Algo es algo.

Vía consumer.es

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Parece ser que la supuesta crisis hipotecaria del pasado año también tuvo sus beneficiarios. La subida del precio del dinero y su efecto sobre la revisión de las hipotecas provocaron que la Costa Blanca fuera la zona turística de España con mejor ocupación hotelera nacional en 2007, al cerrar con una media anual del 75%.

Como no podía ser de otra forma, Benidorm fue el municipio con mejor media -82%- y mejoró porcentajes durante todos los meses del año, incluso en la temporada baja y con puntas máximas del 96% en el mes de agosto.

El gasto turístico en España se situó en un total de 46.968 millones de euros, con una media por turista de 865 euros (1,4% de crecimiento) y un medio diario de 94 euros por persona (4,6% de incremento). Los ingresos por turismo hasta octubre, último dato ofrecido por el Banco de España, llegaron a los 41.905 millones de euros, un 3,4% más que en el 2006.

Gran Bretaña se consolidó como el primer mercado emisor con 16,3 millones de turistas, siendo sus principales destinos la Costa Blanca y la Costa de Sol, mientras que Alemania ocupó el segundo lugar con diez millones de turistas, de los que el 40% tuvieron como destino las islas Baleares.

Respecto a las autonomía receptoras, Cataluña recibió 15,2 millones de turistas extranjeros, seguida por Baleares, con 10,2 millones, Canarias con 9,4 millones y la Comunidad Valenciana, con 5,5 millones de extranjeros.

Vía Diario Información

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Parece ser que el precedente estadounidense puede acabar pasando factura en el mercado hipotecario español. Al parecer sigue una lenta desaceleración de manera “constante pero moderada” a lo largo de 2008, de manera que se podría cerrar el año con tasas de crecimiento del saldo hipotecario gestionado entre el 6 y el 9%, frente al 15% que creció en 2007 y lejos del 23% de 2006, según las previsiones de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que toma como base unas condiciones económicas similares a las actuales, con crecimientos de la economía y el empleo positivos.

Según apunta la AHE, el comienzo de este nuevo ejercicio plantea numerosas incógnitas acerca del comportamiento de las economías mundiales más desarrolladas, incluyendo a España, lo que crea cierta incertidumbe.

De todos modos, todavía existe una demanda potencial de viviendas en nuestro país por lo que no se prevé una caída brusca de la producción residencial.

Sin embargo, es previsible que durante 2008 los ratios de dudosidad en el crédito para la adquisición de vivienda sigan con la tendencia al alza moderada, iniciada durante el tercer trimestre de 2006.

Vía El País

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Una de mis primeras opciones cuando estaba buscando la mejor hipoteca para comprar mi vivienda fue la Hipoteca Naranja de ING. Sus condiciones son de las mejores del mercado, de eso no hay duda.

La Hipoteca Naranja de ING te ofrece un tipo de interés de Euribor + 0,33 (5,17 % T.A.E.). Como condiciones, sólo te exigen a priori domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar. Además, te financian hasta el 80% del valor de tasación de la vivinda (90% si compras tu casa habitual).

El periodo para devolver el capital es de hasta 35 años y por supuesto sin comisiones de ningún tipo, tal y como reza el constante bombardeo de publicidad en televisión, radio, prensa e Internet.

Hasta ahí, todo perfecto. ¿Pero dónde está el truco? Los de ING no se han hecho ricos precisamente por su ignorancia. Como bueno negociantes, se aseguran de que la persona a la que prestan el dinero se lo pueda devolver. Tan sencillo como eso.

La mayoría de la gente que conozco ha recibido un no por respuesta al solicitar la hipoteca. En principio, los solicitantes, si trabajan por cuenta ajena, deben tener contratos laborales indefinidos, y su sueldo no debe superar el 30% de la cuota mensual de la hipoteca.

¿Conocéis a alguien que no cumpliera estos requisitos y que esté disfrutando de la Hipoteca Naranja? Me encantaría que me lo contaseis.

Foto en Flickr de Primo2006

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A raiz de la experiencia las navidades del 2005-06 de la oficina de Re/Max en Santa Pola (Alicante), que bajó sus precios un 4% con motivo de las ‘Rebajas’ y que con ello aumentó un 26% sus ventas, la política comercial se ha instalado ahora en toda la red Re/Max de España.

La cantidad de viviendas en Stock hace que cada vez sea más difícil vender una casa, y las fantásticas comisiones que ingresan las inmobiliarias, en colaboración con el desesperado dueño que no consigue vender la casa, les permite acordar este tipo de rebajas. Que no son más que el anticipo de la etapa que se nos avecina. No va a ser mucho mejor, pero sí va a ser una etapa de viviendas más baratas. Me explico:

Un incremento de la morosidad hará que los bancos tengan más cuidado a la hora de conceder préstamos, por ese motivo será más difícil que nos den una hipoteca: habrá que tener ingresos más altos, trabajos más estables. Sin embargo los precios de las casas, al ser más difícil su venta, bajarán. Por lo que los afortunados que compren casa dentro de un par de años van a poder disfrutar de viviendas menos sobrevaloradas, más baratas que las actuales, pero con la pega de que no va a resultar tan fácil hipotecarse.

Así, el mercado empieza poco a poco a recuperar el equilibrio, o por lo menos tiende a no permanecer en el desequilibrio.

vía | expansion

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Hoy publica el diario El País un interesante artículo que hace referencia al aumento de la tasa de morosiad del 26 %, relativo ya que indica pasar de un 0.38% a un 0.41%. Lo que me ha producido escalofríos es caer en que esa tasa se mantiene baja porque al aumentar tan rápidamente el número (y el volumen) de préstamos hipotecarios, la parte proporcional morosa se mantiene baja. Pero no porque sean pocos, ya que cada vez son más los préstamos hipotecarios que caen en retrasos y mora, sino porque proporcionalmente son pocos respecto a los cada vez más créditos hipotecarios concedidos.

Por lo tanto, a medida que cada vez se firmen menos hipotecas, el ratio de morosidad crecerá. Digamos que hay una tendencia de que cada 100 hipotecas,  X (no dicen cuántas) sean morosas. Pero si eliminamos las hipotecas creadas en el último año ¿cuántas son las que caen en mora? Ahí está el dato que revelaría el estado real del mercado hipotecario.

En cualquier caso, por más agoreros que nos pongamos, en este país sabemos que lo peor que te puede pasar es un embargo, porque caería el piso en manos de subasteros. Por ese motivo sabemos que todo lo que podamos hacer (nosotros y nuestra familia y amigos) por mantener el piso es justo lo que tenemos que hacer.

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El gobierno tiene en sus próximos planes sacar una ley que abarate el cambio de hipoteca de un banco a otro, o la novación del ahipoteca. En bruto, la novación es los siguiente: tú tienes tu hipoteca en el Banco BBVA (por ejemplo) y la quieres pasar a Uno-e (que esté baratísima). Pues consigues una oferta en firme de Uno-e (qué te va a cobrar de tipo de interés), y se la presentas a tu banco BBVA. El BBVA tiene el derecho a igualarla y conservarte como cliente, en ese caso se realiza una Novación ante notario, es decir, de acuerdo con el banco se cambia el tipo de interés inicialmente pactado por el nuevo.

Generalmente el BBVA (o el Santandder o el banco o caja que sea) calculará los costes de irte a otra entidad (que supone además de los gastos de notario de hacer un nuevo contrato hipotecario, la puita que te meten por cancelación de hipoteca, por ley no más del 0.5% pendiente de amortizar). Y calculando esos costes yte hará una propuesta un poco más alta que la del otro banco, pero que te resulte financieramente igual. Es decir, lo que te cuesta el notario por pasarte a otra entidad, te lo ahorras, pero te lo meten en el nuevo tipo de interés.

Pues hace años ya se hicieron reformas de ese tipo. El momento fue cuando mayoritariamente los españolitos teníamos tipos de interés fijos, de cuando la época de inflación alta (por los 80 y primeros 90). El resultado era que la mayoría pagaban tipos de interés de más de dos dígitos, siendo habituales hipotecas al 12% al 10% etc. Como bajaban mucho los tipos de interés, se hizo una ley que facilitara las cosas a los compradores de vivienda, abaratando el coste de pasarse a otra hipoteca, generalmente una a tipo variable en el mismo banco.

Así, mientras bajó el tipo de interés, la gente que contrató esas hipotecas ahorró una pasta. Hoy día, el proceso es inverso. Eso no significa que el futuro sean las hipotecas a tipo fijo (tanto no van a subir los tipos de interés) pero sí me gustaría poner de relieve que si antes con un horizonte de 15 años la gente buscaba un tipo fijo por la incertidumbre del futuro, hoy con hipotecas a 30 años (lo flipas) tendemos a contratar variables y el fijo ni nos lo planteamos por una razón: confiamos en el futuro. Pensamos que el futuro va a ser por la menos o más o menos tan bueno como es el presente. Y por eso seguimos prefiriendo hipotecas a tipo variable.

Pero eso no significa que no podamos aprovechar ofertas, ya que los bancos, ante la demanda, han puesto cláusular y tipos de interés bien altos (el BBVA sobre el euribor +0.75 puntos) mientras que su primo hermano uno-e los tiene al euribor+0.36, una pasta al final.

más información | comparativa de precio / tipo de interés de hipotecas

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Hoy, leyendo el blog de cien ladrillos me he encontrado este post sobre el método de amortización francés. Nada que ver con el sexo, ya que resulta bastante desagradable en la práctica:

Cuando pagamos una hipoteca (y en España todas se pagan así) pagamos inicialmente una parte mucho mayor de los intereses que del principal. Es decir, de la cuota a pagar cada mes, en los primeros años, el 90%-80% corresponde a los intereses. El 10-20% restante es lo que sí devolvemos del dinero que nos han prestado. A medida que pasan los años, esta proporción se invierte, ya que como se ha pagado ya la mayor parte de la deuda, los intereses sobre esa deuda tan pequeña son muy pocos, y casi la mayor parte del dinero de cada cuota mensual es para devolver el préstamo.

Pero hay una consecuencia práctica muy interesante que se le ha pasado comentar a Alejandro: qué pasa cuando, llámalo suerte, puedes quitarte pongamos 6.000 € de golpe de la hipoteca.

Caso práctico:

1. Llegas al banco con tus 6.000 €. Y dices que en lugar de 240.000 €, quieres deberles sólo 234.000.
2. Pues según las condiciones en que firmaste la hipoteca, es probable que te toque pagar una ‘comisión’ por adelantar el pago de entre el 1% y el 2%. La razón de que el banco te ‘meta’ esta cláusula, es que así se asegura que
1. desincentiva que pagues dinero de golpe, para reducir tu deuda.
2. desincentiva que te lleves tu hipoteca a otro banco que te ofrece condiciones mejores
3. hace un buen negocio por prestarte y por ingresar dinero. La banca, siempre gana.
3. Ya has decidido que lo piensas hacer de todas formas. Incluso puede que hayas tenido suerte y no tengas esta cláusula en tu contrato de hipoteca. Bien, siguiente paso: la amable oficinista de tu banco te va a dar un amable consejo: ‘Reduce la cuota que pagas. Así tendrás menos presión cada mes’. En la práctica eso supone que en lugar de 1.200 € al mes por la hipoteca, vas a pagar 1.100 € al mes. (es un ejemplo).
4. Lo ves genial. Y dices ¡sí! Y te sientes feliz por haber conseguido que te sangren un poco menos cada mes.

¿Seguro?

Mal.

El consejo ha tenido toda la intención: es bueno para el banco, no para tí, aunque no lo parezca.

• Si reduces cuota, realmente sigues pagando una burrada de intereses en cada pago mensual. Es decir, si divides 6.000 € en 10 años, y cada año pongamos en 10 meses para hacer fáciles los cálculos, te evitas pagar 60 € al mes.
• Esos 60 €, si pagas un 90% de intereses y un 10% en cuota cada mes, significa que 6 € van dirigidos a reducir tu deuda. Pero 54 € van directos a las ganancias del banco, en concepto de intereses. Error gordísimo, como amablemente indica Consultor Anónimo en los comentarios. Pero sí es cierto que pagas más intereses.

  Bueno, creo que no es del todo correcto el razonamiento;

  Cuando se hace una amortización anticipada, tienes únicamente dos
  opciones; pero en las dos reduces capital igualmente, la misma
  cantidad. No hay una en la que reduzcas capital y otra en la que el
  banco te engañe para seguir pagando intereses:

  a) Reducir el plazo de amortización: eso supone que seguirás pagando
  la misma cuota mes a mes, pero que acabarás de pagarla antes.

  b) Reducir la cuota mensual: pagas un poco menos cada mes, pero lo sigues haciendo el mismo número de meses.

  En fin, que en tu planteamiento hay un error “de bulto” (con
  cariño). Cuando amortizas capital, amortizas capital. Debes menos,
  tanto decidas una cosa como si decides otra. Si das 6.000 euros, debes
  6.000 euros menos lo mires como lo mires, tanto si decides reducir
  cuota como si decides reducir plazo. Y son 6.000 euros menos sobre los
  que pagar intereses.

  Lo único es que decides cómo refinanciar esa deuda: al mismo plazo
  de la que ya tenías, o a un plazo inferior. Y es cierto que en la
  opción de “mismo plazo” vas a pagar más intereses en global, pero
  también es verdad que te dan dinero durante un plazo mayor: cada mes te
  están adelantando una cantidad de dinero que tú devolverás a 30 años, y
  eso cuesta intereses.

• Es decir, el Banco sigue haciendo un suculento negocio, y tú sigues pagando en un 90% aire. Intereses. Sigues debiendo prácticamente lo mismo, y sólo disfrutas del espejismo de pensar que pagas menos. Es mentira, pagas casi lo mismo.
• Tu hipoteca dura lo mismo: si era de 30 años, sigue siendo de 30 años (o los que te quedaran antes de la cancelación anticipada).

¿Qué es lo que hay que hacer?

Exactamente lo que nunca te dirá tu banco que puedes hacer, lo que nunca te recomendará tu amable cajero que te saluda todas las mañanas mientras disfruta de confundirte gracias a tu confianza y a tu desconocimiento de las finanzas: es duro pero es así. Lo que hay que hacer es reducir del principal. O reducir plazo (‘cómo? sí, hacer que en lugar de tener la hipoteca a 35 años, con todo lo que te ha costado, que sea ahora de 30 si puedes).

Es decir, quitarte 1 millón de pelas de lo que debes, reducir tu deuda en la realidad. ¿Qué sucede entonces?

• Si debías 40 millones, de repente debes 39 millones. Uno menos. Directamente. Igual te han podido colar ese 1% de comisión de cancelación anticipada y de jeta-de-la-muerte por parte del banco. Pero el resultado es el mismo: debes menos. Y eso es mal negocio para tu banco. Y muy buen negocio para tí.
• Te encontrarás con que de repente, si tu hipoteca era a 30 años, ahora tal vez sea a 28 años. Eso es un paso importante. Y paso a paso, se hace camino.
• Si antes pagabas un 90% de cada cuota en intereses, ahora te puedes encontrar con que pagas un 85% de intereses. Porque al reducirse el plazo, se ha acelerado la amortización del préstamos. Es decir, te va a salir más barato el préstamo de la casa. 
• Y por último: pagarás menos dinero al mes. Si pagabas 1.200 € al mes, ahora igual pagas 1.160 € al mes, o quizá algo menos. Parece poco, pero es realmente lo mejor que puedes hacer por tu economía. Asi que aunque con un impacto menos espectacular en cada mensualidad, en la práctica pagarás también menos al mes. Es decir, habrás conseguido también ese objetivo.

Así, harás lo mejor para tí.

Sólo es recomendable la otra opción si verdaderamente la hipoteca te ahoga y necesitas pagar menos al mes a lo bestia. Pero teniendo dinero ahorrado para hacer una amortización anticipada ¿no es un contrasentido tener ahorrado y estar ahogado? Sin embargo, parece que esa es la ‘ventaja’ que nos quiere ofrecer el banco con sus amables, interesados y falsos consejos.

Reducir plazo, reducir el principal de la deuda. Esa es la opción positiva para el comprador de vivienda, para el hipotecado. No dudes ni un segundo, y no te dejes liar por tu oficina bancaria.

créditos de la ilustración | mariscal 

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