obra nueva
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Un tipo construye casas y las vende a precio de coste en Madrid
Posted by on 26 Mar 2007 | Tagged as: ayudas compra vivienda, evolucion precios casas, obra nueva, promociones inmobiliarias pisos baratos hipoteca rapida
En Fuenlabrada.
En este artÃculo que publica hoy El Mundo, conocemos a José Moreno, un tipo que construye viviendas tipo cooperativa, pero con unos costes de risa. Sin duda un tipo austero, porque quién es capaz de resistir la tentación del pelotazo hoy, ha dado ya sobradas muestras de que lo es.
Las viviendas en Madrid, en Fuenlabrada, las vende por menos de 90.000 €, menos de 15 millones de pesetas. ¿Cómo lo ves?. Ah! Y con piscina, y en buena situación (en terrenos para VPO)
Venta de parcelas en la luna: 1000 ventas en Israel este diciembre
Posted by on 11 Ene 2007 | Tagged as: obra nueva, sector inmobiliario en otros paÃses
Probablemente más como regalo que como inversión, dados los 45 € que tiene la compra mÃnima de 500 metros cuadrados, y que incluye un certificado de propiedad y un mapa fotográfico del terreno. Una empresa israelà ha repetido la misma operación que en los principios de internet llevó a cabo una empresa estadounidense, y ha sacado a la venta 4.000.000 metros cuadrados de la luna, pero más allá de la anécdota, nadie posee la luna luego nadie puede venderla si transmitir derechos sobre todo o parte. Pero como un regalo simpático ¿por qué no? Es como ponerle tu nombre a una estrella, el buen rato no te lo quita nadie 
Seguros para proteger tu casa ante posibles derribos judiciales: novedad en Marbella
Posted by on 09 Ene 2007 | Tagged as: consejos primera casa, obra nueva, sector inmobiliario en españa, sector inmobiliario en otros paÃses
Una compañÃa de seguros inglesa ofrece a los compradores extranjeros de viviendas en España la oportunidad de asegurar su propiedad contra la posibilidad de un derribo por estar construida ilegalmente. O lo que es lo mismo, para evitar la huida de compradores británicos ante la situación de caos que se vive en Marbella y otros municipios de la Costa del Sol. Se estiman en más de 30.000 las viviendas ilegales construÃdas en Marbella.
La compañÃa de seguros First Title, filial de la norteamericana First American Corporation, es lÃder en el sector de seguros de propiedades y viviendas en el Reino Unido, pero no descarta ofrecer este mismo producto a los propietarios de viviendas en España. Los expertos de la compañÃa han analizado los riesgos y en Febrero se podrán adquirir las primeras pólizas para asegurar la vivienda adquirida en los últimos años, ante el riesgo de que los jueces puedan declarar anuladas las licencias de obras.
El concepto es proteger a los compradores de viviendas, especialmente en Marbella, asegurando sus casas con licencias de obras posteriormente anuladas y cuyos compradores desconocÃan en el momento de la compra que se exponÃan a este problema legal y de pérdida de patrimonio.
La compañÃa de seguros pagará el importe por el que se aseguren las viviendas sólo si estas son finalmente demolidas, y no en el caso en que los propietarios se vean afectados por otro tipo de sanciones. Se estima que son 30.000 las viviendas y legales y las órdenes de derribo afectan ya a 3.000 viviendas.
visto en | El Tomate (las cosas son asÃ)
más información | Terra
La red de inmobiliarias Re/Max rebaja en enero un 4% sus pisos en venta
Posted by on 09 Ene 2007 | Tagged as: agencias inmobiliarias, evolucion precios casas, hipotecas, obra nueva, segunda mano
A raiz de la experiencia las navidades del 2005-06 de la oficina de Re/Max en Santa Pola (Alicante), que bajó sus precios un 4% con motivo de las ‘Rebajas’ y que con ello aumentó un 26% sus ventas, la polÃtica comercial se ha instalado ahora en toda la red Re/Max de España.
La cantidad de viviendas en Stock hace que cada vez sea más difÃcil vender una casa, y las fantásticas comisiones que ingresan las inmobiliarias, en colaboración con el desesperado dueño que no consigue vender la casa, les permite acordar este tipo de rebajas. Que no son más que el anticipo de la etapa que se nos avecina. No va a ser mucho mejor, pero sà va a ser una etapa de viviendas más baratas. Me explico:
Un incremento de la morosidad hará que los bancos tengan más cuidado a la hora de conceder préstamos, por ese motivo será más difÃcil que nos den una hipoteca: habrá que tener ingresos más altos, trabajos más estables. Sin embargo los precios de las casas, al ser más difÃcil su venta, bajarán. Por lo que los afortunados que compren casa dentro de un par de años van a poder disfrutar de viviendas menos sobrevaloradas, más baratas que las actuales, pero con la pega de que no va a resultar tan fácil hipotecarse.
AsÃ, el mercado empieza poco a poco a recuperar el equilibrio, o por lo menos tiende a no permanecer en el desequilibrio.
vÃa | expansion
25 ideas sobre los modelos de urbanismo y de negocio inmobiliario en España.
Posted by on 08 Nov 2006 | Tagged as: agencias inmobiliarias, consejos primera casa, evolucion precios casas, obra nueva, promociones inmobiliarias pisos baratos hipoteca rapida, sector inmobiliario en españa
Hablando que te habla de campos de golf, viviendas para extranjeros, etc, creo que no estarÃa mal hablar un poco de cómo se construye y comercializa en España. Bueno, más bien de cómo se organiza la construcción para maximizar el beneficio de un terreno. Voy a apuntar ideas, sin ánimo de ser exhaustivo, para poder entender por qué las cosas son como son.
- Las viviendas para extranjeros son macro urbanizaciones de bungalows y pequeños adosados, porque su estilo de vida en sus paÃses es exactamente el mismo. No les gustan los edificios de viviendas porque no están acostumbrados a vivir en ellos, excepto los franceses que tienen un estilo urbanÃstico muy similar al nuestro.
- Por lo general la costa española mediterránea ha optado por un modelo urbanÃstico, para variar, basado en el ‘somos baratos’, y centrada especialmente en ventas en Inglaterra y Alemania. Por ese motivo se trata de obtener más beneficios con más volumen de viviendas. Determinados pueblos de la costa han crecido mucho en número de habitantes en poco años. Destrozando el paisaje, claro, pero vendiendo barbaridades de viviendas. Generando mucha riqueza a corto plazo.
- En general el negocio inmobiliario consiste en adquirir terrenos no urbanizables, rústicos, presentar un plan parcial para urbanizarlos, y obtener la recalificación del ayuntamiento correspondiente, convertirlos en urbanizables. Ahà es donde se hace un negocio impresionante, convirtiendo algo que vale 7 en 700.
- Naturalmente la recalificación no se consigue de forma altruista, las corruptelas introducidas por los partidos en los 80 y 90 para conseguir a través de ciertas comisiones ingresos para financiar su actividad han derivado en corrupciones monumentales para beneficio de ayuntamientos enteros, totalmente fuera del control de los partidos, para obtener el apoyo del partido que gobierna y para evitar problemas del partido que está en la oposición. El modelo es tenerlos a todos contentos.
- Eso se ha producido en pueblos de costa y las islas, para promover viviendas dirigidas a extranjeros. Y naturalmente en ciudades, para satisfacer la demanda de compra de viviendas que ha producido la llegada de las generaciones del BabyBoom de la transición, cuyos progenitores han alargado su esperanza de vida.
- Los inmigrantes ocupan las viviendas de los barrios más marginales, presionando también al alza los precios de venta en esas zonas, y también los precios del alquiler que por otro lado nunca han sido bajos en España.
- En muchos pueblos el principal promotor inmobiliario es un ciudadano del mismo pueblo. Por cómo son estas pequeñas localidades que han crecido en 10 años pero que conservan su mentalidad tradicional, ‘todos se conocen’, como es tradicional aquÃ, y de esta manera el promotor o promotores tiene unas fantásticas conexiones con alcaldes, concejales de urbanismo… Son todos del mismo pueblo, vecinos de siempre. Asà consiguen convertir bancales agrÃcolas en terrenos urbanizables.
- El problema no es construir. Eso es beneficioso para cualquier pueblo, que consigue crecer, tener más presupuesto para modernizarse, y evolucionar. Todo eso es bueno. El problema es que no hay ningún tipo de control sobre qué se construye y dónde, terminando el proceso en un brutal deterioro del paisaje que lo que hace es debilitar el valor de vivir ahÃ. NO se organiza el territorio de forma lógica y pensando en el futuro de la localidad.
- Pero eso no es problema: a fin de cuentas se venden viviendas baratas. Para los de ciudad que no pueden vivir en la ciudad, para los extranjeros que buscan sol todo el año y algo de playa y que en sus paÃses tienen un poder adquisitivo medio-medio y meido-bajo. Pero la localidad con frecuencia no se dimensiona a buen ritmo. Bueno, en este paÃs nuestro salvo el sistema de transplantes, nada se dimensiona al ritmo que se ve venir que va a hacer falta, asà que tampoco es una excepción.
- Para el promotor de ciudad, con fuertes lazos también con el consistorio, el truco es distinto. Aquà el negocio está en comprar terrenos agrÃcolas o abandonados, rústicos, y recalificarlos. Posteriormente se venden a otros promotores, en cada ciclo a promotores más pequeños que finalmente los urbanizan. El primer comprador en ocasiones también desarrolla alguna promoción inmobiliaria, pero en lo fundamental su negocio está en la plusvalÃa que obtiene vendiendo los terrenos. Mediante el plan parcial establece qué tipo de viviendas se van a construir, buscando optimizar los ingresos en función del tipo de zona residencial que se pretende lograr: ciudad dormitorio, zona de alto standing…
- Los primeros promotores de esa nueva zona venderán viviendas de un buen número de metros cuadrados, con piscina y urbanización, buscando ‘dar valor’ a irse a vivir al quinto pino, que es donde suelen estar localizadas estas primeras promociones. No hay transporte público, no hay servicios, ni tiendas ni nada.
- Los locales suelen quedar en propiedad de la promotora, que los alquila. Primero oficinas bancarias (probablemente del banco que financió la obra), alguna superficie de alimentación, las primeras cafeterÃas… poco a poco se va dinamizando el comercio. Y la propiedad de los locales es un excelente negocio para las inmobiliarias, ya que los habitantes de las viviendas que han vendido en algún lugar cercano a sus domicilios tendrán que hacer sus compras. Luego los locales siempre encontrarán negocios dispuestos a pagar el alquiler. Mucho mejor negocio que la venta del local, extremo que sólo sucede cuando dudan que efectivamente la zona vaya a tener nunca un interés comercial.
- Los pequeños promotores del centro de las ciudades tienden a construir poniendo como garantÃa el terreno.De ahà obtienen el préstamo del banco para construir. Deben cumplir unos objetivos de venta en un plazo determinado, ya que de lo contrario el banco puede ejecutar. Los subcontratistas de la vivienda en caso de impago, difÃcilmente cobren nunca nada. Hoy dÃa cada promoción cuenta con su Sociedad Limitada, que como única actividad tiene la construcción de esa promoción, y en caso de no salir bien, el banco tiene la prioridad ante todos los acreedores, es decir, cogerá el terreno. El resto de subcontratistas… no podrán hacer nada.
- Estos pequeños promotores suelen construir en terrenos vÃa intercambio con los dueños, generalmente una ruinosa casa familiar o de pocos propietarios a punto de venirse abajo propiedad de los herederos. Unos ponen el terreno, y otros ponen la construcción y la venta. A cambio los dueños reciben una vivienda en el nuevo bloque.
- En cuanto a apartamentos de playa, una cosa curiosa: la primera lÃnea se vendió en los años 70. No hacÃa falta ni que tuvieran piscina, ni una gran calidad porque se vendÃan sin esfuerzo a gente de la ciudad cercana, o turistas de la zona centro, y sólo se usaba durante el mes o meses de vacaciones. La segunda lÃnea se vendió en los 80 y 90, con urbanizaciones completas y viviendas de alta calidad. La tercera lÃnea vienen a ser viviendas similares a las de las ciudades, con piscina eso sÃ, pero con dimensiones y número de habitaciones mayores, y en algunos casos eran la vivienda para todo el año. Para zonas más alejadas primero se intentó por los 90 con bungalows en urbanizaciones, pero no habÃa muchos servicios alrededor, y el modelo no prosperó mucho. Pero llegó el invento del siglo: los campos de golf. De repente, eriales sin ningún valor, se convertÃan en algo más valioso casi que el centro de las ciudades.
- El modelo de urbanización entorno a un campo de golf consiste en contruir villas unifamiliares, chalets, que a cambio de un precio elevado (buscan clientes de alto standing) consiguen una vivienda de calidad, con bonitas vistas y muy grande. Es perfecta para familias que han crecido y necesitan más espacio, difÃcil de conseguir en las viviendas de las ciudades. Posteriormente se van implantando los primeros comercios, y diversos promotores que han ido comprano suelo al promotor principal, van edificando bungalows y posteriormente pequeños edificios con urbanización. La última fase son ya bloques de viviendas convencionales, y la zona ya ha acabado su desarrollo inmobiliario, apareciendo el mercado de segunda mano, generalmente porque algunos de los primeros compradores puede asà realizar las plusvalÃas originadas por la progresiva revalorización de la zona.
- Luego están las empresas comercializadoras. Existen empresas especializadas en la venta de viviendas nuevas. El promotor construye, y delega la comercialización en empresas con una red de oficinas ya implantadas. El boom de viviendas se ha producido tan rápido y hay tantos nuevos promotores entrantes, que no es posible poder crear a la vez una red de ventas propia, oficinas, etc. Y por eso delegan en estas empresas. Otro caso son las grandes promotoras que no pueden tener redes de ventas con la misma rapidez que inician su actividad en nuevas ciudades, por ese motivo delegan en empresas especializadas, que forecen una alta calidad y confianza en el proceso.
- Las pequeñas inmobiliarias de barrio, de esas de las que hay 2 o 3 por cada calle, sólo acceden a comercializar algunas promociones que les ‘caen’ del cielo, pero eso depende también de su calidad y prestigio. Pero viven centradas en el mercado de segunda mano. Tienen una elevada rotación de comerciales, que van de una a otra buscando mejores condiciones salariales. Actualmente no hay viviendas en venta en exclusiva casi nunca, por lo que una misma vivienda puede estar en venta en varias inmobiliarias distintas, y lo que es más curioso: a precios distintos. La colaboración entre inmobiliarias se produce, pero generalmente en las viviendas de más difÃcil venta. Si se vende, se reparten comisiones.
- La venta de viviendas han iniciado la senda de las ‘rebajas’ ahora es más difÃcil encontrar un comprador que antes, y eso puede ayudarnos a conseguir rebajas de un 10 o un 15% sobre el precio original. Ya no se trata de 30 millones y medio, precio que ponen para rebajarte el ‘medio millón’ que queda y hacer una cifra redonda. Se trata de que el mercado ya no rota tan rápido, y ahora es el comprador el que poco a poco va ganando en poder de negociación.
- Las pequeñas inmobiliarias con frecuencia también realizan obras de reforma, ya que invirtiendo en casas de segunda mano un poco de dinero, el precio de venta suele ser mucho mayor y se producen más ganancias. En algunos casos algunas inmobiliarias han llegado a cobrar comisión al vendedor (el que contrata sus servicios) y al comprador!. Un disparate fruto de la burbuja del sector, que se va frenando.
- Las redes inmobiliarias lo tienen mal, tan mal como las individuales. En mi opinión sólo van a sobrevivir las más céntricas y más profesionales, y algunas especializadas en zonas concretas (barrios, zonas residenciales). Poco más.Muchas inmobiliarias recientes tienen como fundador a un subastero reconvertido o a un antiguo comercial inmobiliario. Es un negocio sin voluntad de permanencia, buscando el dinero fácil y rápido. Como con las tiendas de informática, los video clubs, y las tiendas de telefonÃa móvil.
- Los precios de las viviendas han empujado también al alza el precio de los locales. Sin sentido, porque una cosa es un local para obtener un ingreso económico que debe resultar rentable, y otra una vivienda, pero se ha producido. Actualmente los precios son tan elevados que salvo inmobiliarias y grandes cadenas, no pueden pagarlo comerciantes habituales o el riesgo de no resultar rentable es muy elevado. Esto afecta al pequeño comercio como pocas cosas lo han hecho antes. Más competencia, con mejores precios, pero un coste del local mucho mayor compromete la rentabilidad de forma radical.
- En algunos casos las pequeñas inmobiliarias también desarrollan pequeñas promociones en zonas céntricas, o chalets individuales en zonas residenciales. Pequeñas promociones donde invierten sus beneficios para incrementar los ingresos al realizar la promoción y la venta.
- La venta de pisos de segunda mano aún tiene recorrido en los centros de las ciudades y en zonas ‘premium’ porque son productos de consumo ‘aspiracional’, y ahà siempre hay demanda. Otra cosa son zonas residenciales, donde la presión de precios va a ser mayor.
- Los pisos piloto ya son frecuentes. De ahà a la venta de viviendas embargadas por la constructora o por el banco, ya terminadas, no hay tanto. A fin de cuentas no era frecuente, pero tampoco extraño a principios de los 90, 10 años antes de que empezara esta locura.
Portal de viviendas de segunda mano en Europa
Posted by on 12 Jul 2006 | Tagged as: obra nueva, sector inmobiliario en otros paÃses
Es un portal especializado en viviendas de segunda residencia, con versiones en varios idiomas y paÃses. Se encuentra aún en fase ‘Beta’, pero es una de las empresas que han acudido al encuentro ‘The Next Web’ en busca de financiación.
Permite que inmobiliarias, promotoras y agentes publiquen sus anuncios. Inmediatamente estarán disponibles en las versiones de los siguientes paÃses:
- Alemania
- Bélgica
- Bulgaria
- España
- Francia
- Gran Bretaña
- HungrÃa
- Italia
- Holanda
- Portugal
- Portugal
- Suecia
- TurquÃa
No está disponible la posibilidad de anunciarse a particulares, pues lo que se busca es conectar al potencial comprador con la asistencia profesional de un vendedor profesional. Y los compradores (fundamentalmente de Reino Unido, Alemania y norte de Europa) también suelen preferirlo. Se comercializan tanto promociones nuevas como reventa de segunda mano. Siempre, a compradores que buscan una segunda residencia y generalmente en un paÃs más cálido, con más sol y… más barato, como España.
enlace | second home market
vÃa | negonation blog
Casa Nova: bocetos de los muebles de tu casa
Posted by on 19 Jun 2006 | Tagged as: decoracion, obra nueva, piso piloto
En principio se trata de un producto dirigido a promotoras inmobiliarias, para que los clientes (futuros clientes) puedan dejarse llevar por la imeginación decorando la que puede ser su futura casa. Como comentan en su web ” de esta forma se establece un vÃnculo emocional entre la casa y los futuros compradores ” que como herramienta de marketing puede ser muy útil.
Pero también como consumidor, ya que puedes ver la distribución, si te caben los muebles y si te gusta cómo están organizados los espacios de la futura vivienda.
vÃa | enrique dans
web oficial | casa nova 3D
La venta de viviendas en Alicante de promociones nuevas baja un 50%
Posted by on 16 Jun 2006 | Tagged as: evolucion precios casas, obra nueva, sector inmobiliario en españa
Impresionante, la bajada en la venta de viviendas, la desaceleración del mercado es clara. Por un lado los precios actuales no se ven compensados con nuevas bajadas de tipos de interés, sino todo lo contrario. Y los plazos de amortización de hipotecas no han crecido más (parece que se han estancado en algún lugar entre los 30 y 40 años).
El resultado es muy significativo: parón. TodavÃa queda inercia al mercado, pero ya no es explosivo. Ya no se compra todo sobre plano, aparecen los Piso Piloto que ya habÃamos olvidado. Han sido 10 años galopantes, pero que terminan. Como terminó la ‘edad dorada’ de los videoclubs o de las tiendas ‘todo a 100′.
El resultado en Alicante y provincia es el siguiente, basta conocer las previsiones que hace la patronal de empresas de promoción inmobiliaria (Provia):
Por lo que respecta a los próximos meses, los promotores de la
provincia prevén hasta septiembre 39 promociones, la mayor parte en Alicante -17- y un total de 1.897 viviendas mientras que, con
respecto a los precios, un 72% no contempla una subida, en su mayorÃa
porque asumen que el mercado ya «no lo permite». Y es que el sector,
consciente de que después de esos largos años de auge ilimitado están
llegando tiempos de «moderación».
Un punto positivo de todo esto es que los precios ya no subirán tanto en los próximos años. Estamos pues ante un cambio de ciclo en el sector inmobiliario, y quién sabe si en la economÃa de nuestro paÃs.
vÃa | diario información
