O Casi, porque el piso más caro realmente se vende en Londres (que realmente es una isla cerca de europa) .

Lo dice el portal idealista y se ha hecho eco El Mundo hoy. Y me lo creo. Y eso hablando de pisos, porque se dejan fuera de esas cifras chalets y villas, pero nos da una idea del nivel de precios que ha alcanzado la vivienda en España, ojo que Inglaterra también ha tenido su burbujita inmobiliaria, así que podemos imaginar la locura que supone. Podemos dar gracias que, a pesar de la anécdota, la situación ha cambiado y vivimos una etapa de no-crecimiento de precios, lo que siempre es una alegría para el consumidor.

Por otro lado, la calidad de idealista y su liderazgo como portal de viviendas es incuestionable: han hecho muy bien sus deberes. Pero cuando cuentan su caso, siempre mencionan como inicio del éxito el pasar de la fórmula gratuita a la de pago. Por un lado no se puede estar en desacuerdo: una empresa que no ingresa, no es una empresa. Pero por otro, mencionan que el efecto fue un menor número de oferta inmobiliaria, pero de mejor calidad y con mayor interés por parte de las inmobiliarias (estar ahí costaba dinero, luego había más interés en que diera resultados la inversión) y de ahí el éxito; y creo que la explicación es más sencilla: estaban ahí en el momento adecuado, y (eso sí es un mérito) pusieron sus energías en liderar ese momento en cuanto a portales inmobiliarios. Pero no obstante, sin boom inmobiliario, el éxito que es hoy no sería tal como lo conocemos, aunque con toda seguridad habría funcionado.

Un último apunte, ya de este post totalmente Off-Topic (para los que no son modernos blogueros, eso significa fuera de tema, o en román paladino, mear fuera de tiesto):  la guardia civil pone a 200 agentes más a pelear por la ley y la justicia frente el fraude inmobiliario. Menudo pedazo de tongo: ¿ahora? 10 años (y diría que 30) viviendo en un país donde se han hecho las mayores tropelías, y tienen la poca vergüenza de poner en la nota de prensa que ‘aún les tienen que formar en temas de delitos económicos, ahora sólo saben de delitos urbanísticos’. Sencillamente espectacular, ahora me siento mucho más seguro. La realidad es que el tema amenaza con ser estructural, por eso es importante atajar la corrupción asociada a grandes desarrollos urbanísticos, pero ahora, en pleno declive, cuando las primeras promociones en proyecto empiezan a no desarrollarse (porque no se venden) dar el golpe de gracia al sector no parece lo más inteligente. Sí creo que más que agentes (que naturalmente hacen falta, y lo que asusta es que sólo a estas alturas alguien responsable haya conseguido ponerlos en la calle) pero el tema de fondo es la generación de plusvalías con la recalificación, un modelo que puede tocar hasta a las empresas del sector cotizadas… sí, esas mismas a las que luego se les piden favores para tomar tal o cual posición estratégica en una empresa que desee controlar el estado. Es decir, no creo que nunca se llegue a tocar mucho más el tema, más allá de Marbella.

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Según publica 20 Minutos edición Bilbao, el 80% de las inmobiliarias de Bilbao niega sistemáticamente tener pisos disponibles para alquiler a trabajadores de origen extranjero. Las agencias inmobiliarias sencillamente dicen que ‘es que los dueños de los pisos no quieren alquilarlos a inmigrantes’. Las razones no son exactamente racismo, pero sí una desconfianza hacia el conjunto de los inmograntes ante los riesgos de imapago (con la posterior complicación y demora para el deshaucio) y también el hecho de que en algunos casos un gran número de personas terminan viviendo en la casa, incluso varias familias, creando presión para los vecinos por ruidos y molestias que trasladan al dueño de la vivienda que está alquilando.

Pero naturalmente no en la mayoría de casos sucede esto, pero sin embargo el colectivo completo sufre las consecuencias, a las que hay que añadir la desconfianza y las dificultades de comunicación (en ocasiones no hablan mucho castellano). Entre unas cosas y otras, no lo tienen fácil porque les cierran las puertas. Para abrirlas un poco, para hacerlo más fácil, algunas ONG colaboran actuando de intermediarios entre el inquilino y el arrendador, lo que me ha parecido una idea excelente: un interlocutor que da más confianza y que respalda al inquilino. La ONG Cear ha comenzado a hacerlo en 2003 y en 2006 ayudó a 225 personas a encontrar casa. Porque ni Aval bancario, ni contrato, ni… son excusas para no alquilar, pero la intermediación de las ONG puede ser una excelente vía de ayuda.

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En el caso concreto de Marbella, desde 1992 el gobierno autonómico de la Junta de Andalucía presentó 430 impugnaciones contra licencias de obra ilegales concedidas por el Ayuntamiento. Sólo se han producido a día de hoy 37 sentencias, de las que sólo son firmes 17, que afectan a una nave industrial y 335 viviendas, entre ellas las 238 del complejo Banana Beach, construído sobre zona verde.

Esta incertidumbre provoca además que estas viviendas sean difíciles de comercializar, o si se comercializan sea a un precio muy bajo ya que el riesgo de derribo hace que sean pocos los compradores que se aventuran con el riesgo. Lo seguros anti-demolición pueden suponer una cierta garantía para animar el mercado de compra venta de este tipo de viviendas.

Pero fundamentalmente el obstáculo es la imposibilidad material o legal para ejecutar la sentencia. El órgano obligado a su cumplimiento (el Ayuntamiento en este caso) debe poder aportar una indemnización para evitar la pérdida económica al indefenso comprador, esta indemnización debe ser aportada por el promotor que incurrió en la construcción ilegal, pero estos promotores suelen tener de un entramado societario que dificulta poder contar con esas cantidades.

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Una compañía de seguros inglesa ofrece a los compradores extranjeros de viviendas en España la oportunidad de asegurar su propiedad contra la posibilidad de un derribo por estar construida ilegalmente. O lo que es lo mismo, para evitar la huida de compradores británicos ante la situación de caos que se vive en Marbella y otros municipios de la Costa del Sol. Se estiman en más de 30.000 las viviendas ilegales construídas en Marbella.

La compañía de seguros First Title, filial de la norteamericana First American Corporation, es líder en el sector de seguros de propiedades y viviendas en el Reino Unido, pero no descarta ofrecer este mismo producto a los propietarios de viviendas en España. Los expertos de la compañía han analizado los riesgos y en Febrero se podrán adquirir las primeras pólizas para asegurar la vivienda adquirida en los últimos años, ante el riesgo de que los jueces puedan declarar anuladas las licencias de obras.

El concepto es proteger a los compradores de viviendas, especialmente en Marbella, asegurando sus casas con licencias de obras posteriormente anuladas y cuyos compradores desconocían en el momento de la compra que se exponían a este problema legal y de pérdida de patrimonio.

La compañía de seguros pagará el importe por el que se aseguren las viviendas sólo si estas son finalmente demolidas, y no en el caso en que los propietarios se vean afectados por otro tipo de sanciones. Se estima que son 30.000 las viviendas y legales y las órdenes de derribo afectan ya a 3.000 viviendas.

visto en | El Tomate (las cosas son así)
más información | Terra

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V de Vivienda es el colectivo activista para conseguir una vivienda a un precio razonable desde Barcelona. Históricas acciones como el speech de uno de sus miembros en el programa de Buenafuente, y que ofrece un blog desde el que informa y coordina las acciones de sus miembros. Guerra de guerrillas bajo el lema ‘No vas a tener una casa en tu puta vida’, y un diseño gráfico impecable.

más información | V de Vivienda

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En las circunstancias actuales del mercado, el comprador tiene ahora por fin la oportunidad de contar con más poder de negociación. La razón es clara: hay menos compradores que pisos a la venta. Y no quedan chollos en las nuevas promociones inmobiliarias, por lo que es la negociación la clave para obtener un mejor precio en la operación.

¿cómo se pone el precio de venta de una casa?. El dueño generalmente pide opinión a la inmobiliaria, que le aconseja probablemente con una pretasación, una tasación orientativa de lo que vale la casa según sus años, la zona, y los metros cuadrados. Esta pretasación es gratuita, y tiene como fundamental referente los precios a los quese ha vendido en la zona.

Pero la realidad es que generalmente el precio de venta se pone en función del precio de venta de otras viviendas en la zona, incluso en el mismo edificio o urbanización.

El precio de venta, el precio al que se cruza la operación es el verdadero precio de la vivienda, y no otro.

Cómo negociar el precio de venta de una casa:

1. Teniendo información del mercado: igual que el vendedor, debes informarte del precio que se pide en la zona por viviendas similares. Pero si vas más allá, será mejor que te informes del precio al que se han vendido casas en la zona recientemente. Seguramente te lleves la sorpresa de que la diferencia puede ser muy grande entre el precio pagado y el precio de venta propuesto. Y no tiene demasiado que ver con el dinero negro (parte del pago puede realizarse al margen del precio que figura en escrituras). Hoy día el banco financia con hipotecas cosas cuyo valor recogen fielmente las escrituras.
2. Pretasación: solicita una pretasación de la vivienda.
3. Ya tienes cierta información orientativa. Ahora a por la real. A ver la casa. Visitando la casa (si es de segunda mano) puedes ver el estado real de la vivienda. Incluso si han hecho reformas recientes (que probablemente lo hayan hecho) no las sobrevalores, sino todo lo contrario. De hecho, durante la visita el vendedor tratará por todos los medios y argumentos sobre valorar la vivienda.
4. No te creas lo que sólo son suposiciones: ‘aquí irá una piscina’, ‘el ayuntamiento va a derribar ese viejo edificio y va a construir una plaza’, ‘van a hacer un colegio cerca’. Generalmente es mentira. O medias verdades. No puedes valorar la casa por esas cosas inciertas, sino por la realidad hoy. Hoy la casa vale un precio. Si no hay un proyecto firmado de algo que pueda suponer una revalorización, es lo mismo que si no existiera: una posibilidad más.
5. Resiste presiones: es ya un clásico el ‘hay otra pareja que también lo ha visto y está muy interesada’. Ok, pues que se lo lleve si quiere. Y díselo así, directamente. Que les quede claro que tú también estás viendo otros pisos, que están en mejores condiciones y a mejor precio.
6. Tómate tu tiempo. No tengas prisas. Las prisas son para el vendedor y para la agencia inmobiliaria que quiere su comisión para los objetivos del mes. Ahora el escenario ha cambiado y hay más oferta que demanda… si pierdes una oportunidad hay otras equivalentes en el mercado. Ya no hay fiebre compradora.
7. Negocia duro, pero con argumentos. No vale un ’5 millones menos’  porque sí. Eso es débil. Arguméntalo: la reforma no es como a mí me gusta, no tiene garaje y voy a tener que alquilar uno, he visto uno similar en X sitio y tiene mejor precio, es demasiado caro para los años que tiene… Échale imaginación. Y deja la presión en la otra parte.
8. Si no consigues acuerdo, deja pasar el tiempo y vuelve a intentarlo.
9. Incluso puedes negociar en combinación con otra persona (tu pareja o un familiar) para tratar de negociando uno más duro que el otro, provocar que la impresión para el vendedor sea que el mercado está tirando mucho a la baja. Esta estrategia en el tiempo puede tener un resultado excelente, incluso combinada con llamadas preguntando el precio y comentando que es exagerado.
10. Sé amable. Podrás negociar mejor. Pero ten presente que no estás haciendo amigos. Y ten presente también la presión para vender de la otra parte, trata de averguar por qué está queriendo vender.

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Del 23 al 26 de Noviembre tiene lugar una de las ferias inmobiliarias más importantes del mediterráneo. Con el mercado nacional disparado, se ha centrado en vivienda nacional y vacacional, pero las promociones inmobiliarias en Marruecos o incluso en Brasil tienen cada vez mayor presencia, ya que cada vez un mayor número de compradores de segunda residencia (o incluso tercera) escogen estas localizaciones.

En la feria expondrán 260 empresas, tanto promotoras inmobiliarias como empresas de servicios (software de gestión inmobiliaria, publicidad, publicaciones del sector…). Como novedad, este año la Feria en colaboración con el IESE presenta el primer foro de inversión en el mercado Inmobiliario con el nombre de REBI (Real Estate Business Investment) creado para el encuentro entre los agentes del sector, promotores de suelo, desarrolladores y promotores, agentes comercializadores, etc.

más información | web Feria Urbe Desarrollo

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El gobierno tiene en sus próximos planes sacar una ley que abarate el cambio de hipoteca de un banco a otro, o la novación del ahipoteca. En bruto, la novación es los siguiente: tú tienes tu hipoteca en el Banco BBVA (por ejemplo) y la quieres pasar a Uno-e (que esté baratísima). Pues consigues una oferta en firme de Uno-e (qué te va a cobrar de tipo de interés), y se la presentas a tu banco BBVA. El BBVA tiene el derecho a igualarla y conservarte como cliente, en ese caso se realiza una Novación ante notario, es decir, de acuerdo con el banco se cambia el tipo de interés inicialmente pactado por el nuevo.

Generalmente el BBVA (o el Santandder o el banco o caja que sea) calculará los costes de irte a otra entidad (que supone además de los gastos de notario de hacer un nuevo contrato hipotecario, la puita que te meten por cancelación de hipoteca, por ley no más del 0.5% pendiente de amortizar). Y calculando esos costes yte hará una propuesta un poco más alta que la del otro banco, pero que te resulte financieramente igual. Es decir, lo que te cuesta el notario por pasarte a otra entidad, te lo ahorras, pero te lo meten en el nuevo tipo de interés.

Pues hace años ya se hicieron reformas de ese tipo. El momento fue cuando mayoritariamente los españolitos teníamos tipos de interés fijos, de cuando la época de inflación alta (por los 80 y primeros 90). El resultado era que la mayoría pagaban tipos de interés de más de dos dígitos, siendo habituales hipotecas al 12% al 10% etc. Como bajaban mucho los tipos de interés, se hizo una ley que facilitara las cosas a los compradores de vivienda, abaratando el coste de pasarse a otra hipoteca, generalmente una a tipo variable en el mismo banco.

Así, mientras bajó el tipo de interés, la gente que contrató esas hipotecas ahorró una pasta. Hoy día, el proceso es inverso. Eso no significa que el futuro sean las hipotecas a tipo fijo (tanto no van a subir los tipos de interés) pero sí me gustaría poner de relieve que si antes con un horizonte de 15 años la gente buscaba un tipo fijo por la incertidumbre del futuro, hoy con hipotecas a 30 años (lo flipas) tendemos a contratar variables y el fijo ni nos lo planteamos por una razón: confiamos en el futuro. Pensamos que el futuro va a ser por la menos o más o menos tan bueno como es el presente. Y por eso seguimos prefiriendo hipotecas a tipo variable.

Pero eso no significa que no podamos aprovechar ofertas, ya que los bancos, ante la demanda, han puesto cláusular y tipos de interés bien altos (el BBVA sobre el euribor +0.75 puntos) mientras que su primo hermano uno-e los tiene al euribor+0.36, una pasta al final.

más información | comparativa de precio / tipo de interés de hipotecas

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Durante este último año se vive un acalorado debate en el que por un lado se pone en tela de juicio la necesidad de más campos de golf, y en otro la superviviencia de los cultivos de los agricultores.

Desde mi punto de vista, lo mejor para el país y el conjunto de la economía son los campos de golf. Claramente.

Los regadíos mediterráneos consisten en inundar bancales enteros para regar cien naranjos y unos cuantos limoneros (y eso es de todo menos aprovechar el agua) para mantener unos cultivos que no son competitivos y que sorbeviven gracias al amparo proteccionista de la UE (hace muucho tiempo que tuvimos que dejar a los marroquíes hacer nuestras naranjas, o comprar allí terrenos para hacerlas nosotros porque son más eficientes en costes, y además saben mejor).

Los campos de golf, al menos, tratan de economizarla en cierto modo. Naturalmente tampoco creo que en su mayoría sean un ejemplo de sostenibilidad, pero sí al menos dadas la extensión y el coste del agua, algo tratan de ahorrar y optimizar por motivos de ahorro de coste.

Lo que pasa que tenemos una idea romántica de la agricultura, que ya no existe realmente. Y tenemos una idea satanizada de los campos de golf, porque realmente y es verdad, son entretenimiento para gente con mucho dinero en su enorme mayoría.

Pero a la economía de este país, le hace mucho más bien un campo de golf que un campo de naranjos. Al paisaje le duele, pero el agricultor no mantiene los naranjos por paisajismo, sino por interés. De lo contrario, ya lo habría vendido para que posteriormente se recalifique, y construir viviendas y campos de golf.

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