Como pagar menos intereses de la hipoteca: la cancelación anticipada, pero con precaución
Posted by on 24 Jul 2006 at 06:15 am | Comprar vender venta compra alquiler casas pisos oficinas: anuncios ayuda informacion consejos comprar casa piso baratos hipoteca barata hipotecas decoracion muebles baratos prestamos banco euribor madrid barcelona sevilla malaga mallorca alicante valencia castellon murcia toledo novacion subrogacion hipoteca banco caja de ahorros muebles decoracion consejos primera casa, hipotecas
Hoy, leyendo el blog de cien ladrillos me he encontrado este post sobre el método de amortización francés. Nada que ver con el sexo, ya que resulta bastante desagradable en la práctica:
Cuando pagamos una hipoteca (y en España todas se pagan así) pagamos inicialmente una parte mucho mayor de los intereses que del principal. Es decir, de la cuota a pagar cada mes, en los primeros años, el 90%-80% corresponde a los intereses. El 10-20% restante es lo que sí devolvemos del dinero que nos han prestado. A medida que pasan los años, esta proporción se invierte, ya que como se ha pagado ya la mayor parte de la deuda, los intereses sobre esa deuda tan pequeña son muy pocos, y casi la mayor parte del dinero de cada cuota mensual es para devolver el préstamo.
Pero hay una consecuencia práctica muy interesante que se le ha pasado comentar a Alejandro: qué pasa cuando, llámalo suerte, puedes quitarte pongamos 6.000 € de golpe de la hipoteca.
Caso práctico:
- Llegas al banco con tus 6.000 €. Y dices que en lugar de 240.000 €, quieres deberles sólo 234.000.
- Pues según las condiciones en que firmaste la hipoteca, es probable que te toque pagar una ‘comisión’ por adelantar el pago de entre el 1% y el 2%. La razón de que el banco te ‘meta’ esta cláusula, es que así se asegura que
- desincentiva que pagues dinero de golpe, para reducir tu deuda.
- desincentiva que te lleves tu hipoteca a otro banco que te ofrece condiciones mejores
- hace un buen negocio por prestarte y por ingresar dinero. La banca, siempre gana.
- Ya has decidido que lo piensas hacer de todas formas. Incluso puede que hayas tenido suerte y no tengas esta cláusula en tu contrato de hipoteca. Bien, siguiente paso: la amable oficinista de tu banco te va a dar un amable consejo: ‘Reduce la cuota que pagas. Así tendrás menos presión cada mes’. En la práctica eso supone que en lugar de 1.200 € al mes por la hipoteca, vas a pagar 1.100 € al mes. (es un ejemplo).
- Lo ves genial. Y dices ¡sí! Y te sientes feliz por haber conseguido que te sangren un poco menos cada mes.
¿Seguro?
Mal.
El consejo ha tenido toda la intención: es bueno para el banco, no para tí, aunque no lo parezca.
- Si reduces cuota, realmente sigues pagando una burrada de intereses en cada pago mensual. Es decir, si divides 6.000 € en 10 años, y cada año pongamos en 10 meses para hacer fáciles los cálculos, te evitas pagar 60 € al mes.
Esos 60 €, si pagas un 90% de intereses y un 10% en cuota cada mes, significa que 6 € van dirigidos a reducir tu deuda. Pero 54 € van directos a las ganancias del banco, en concepto de intereses.Error gordísimo, como amablemente indica Consultor Anónimo en los comentarios. Pero sí es cierto que pagas más intereses.Bueno, creo que no es del todo correcto el razonamiento;
Cuando se hace una amortización anticipada, tienes únicamente dos
opciones; pero en las dos reduces capital igualmente, la misma
cantidad. No hay una en la que reduzcas capital y otra en la que el
banco te engañe para seguir pagando intereses:a) Reducir el plazo de amortización: eso supone que seguirás pagando
la misma cuota mes a mes, pero que acabarás de pagarla antes.b) Reducir la cuota mensual: pagas un poco menos cada mes, pero lo sigues haciendo el mismo número de meses.
En fin, que en tu planteamiento hay un error “de bulto” (con
cariño). Cuando amortizas capital, amortizas capital. Debes menos,
tanto decidas una cosa como si decides otra. Si das 6.000 euros, debes
6.000 euros menos lo mires como lo mires, tanto si decides reducir
cuota como si decides reducir plazo. Y son 6.000 euros menos sobre los
que pagar intereses.Lo único es que decides cómo refinanciar esa deuda: al mismo plazo
de la que ya tenías, o a un plazo inferior. Y es cierto que en la
opción de “mismo plazo” vas a pagar más intereses en global, pero
también es verdad que te dan dinero durante un plazo mayor: cada mes te
están adelantando una cantidad de dinero que tú devolverás a 30 años, y
eso cuesta intereses.Es decir, el Banco sigue haciendo un suculento negocio, y tú sigues pagando en un 90% aire. Intereses. Sigues debiendo prácticamente lo mismo, y sólo disfrutas del espejismo de pensar que pagas menos. Es mentira, pagas casi lo mismo.- Tu hipoteca dura lo mismo: si era de 30 años, sigue siendo de 30 años (o los que te quedaran antes de la cancelación anticipada).
¿Qué es lo que hay que hacer?
Exactamente lo que nunca te dirá tu banco que puedes hacer, lo que nunca te recomendará tu amable cajero que te saluda todas las mañanas mientras disfruta de confundirte gracias a tu confianza y a tu desconocimiento de las finanzas: es duro pero es así. Lo que hay que hacer es reducir del principal. O reducir plazo (‘cómo? sí, hacer que en lugar de tener la hipoteca a 35 años, con todo lo que te ha costado, que sea ahora de 30 si puedes).
Es decir, quitarte 1 millón de pelas de lo que debes, reducir tu deuda en la realidad. ¿Qué sucede entonces?
- Si debías 40 millones, de repente debes 39 millones. Uno menos. Directamente. Igual te han podido colar ese 1% de comisión de cancelación anticipada y de jeta-de-la-muerte por parte del banco. Pero el resultado es el mismo: debes menos. Y eso es mal negocio para tu banco. Y muy buen negocio para tí.
- Te encontrarás con que de repente, si tu hipoteca era a 30 años, ahora tal vez sea a 28 años. Eso es un paso importante. Y paso a paso, se hace camino.
- Si antes pagabas un 90% de cada cuota en intereses, ahora te puedes encontrar con que pagas un 85% de intereses. Porque al reducirse el plazo, se ha acelerado la amortización del préstamos. Es decir, te va a salir más barato el préstamo de la casa.
- Y por último: pagarás menos dinero al mes. Si pagabas 1.200 € al mes, ahora igual pagas 1.160 € al mes, o quizá algo menos. Parece poco, pero es realmente lo mejor que puedes hacer por tu economía. Asi que aunque con un impacto menos espectacular en cada mensualidad, en la práctica pagarás también menos al mes. Es decir, habrás conseguido también ese objetivo.
Así, harás lo mejor para tí.
Sólo es recomendable la otra opción si verdaderamente la hipoteca te ahoga y necesitas pagar menos al mes a lo bestia. Pero teniendo dinero ahorrado para hacer una amortización anticipada ¿no es un contrasentido tener ahorrado y estar ahogado? Sin embargo, parece que esa es la ‘ventaja’ que nos quiere ofrecer el banco con sus amables, interesados y falsos consejos.
Reducir plazo, reducir el principal de la deuda. Esa es la opción positiva para el comprador de vivienda, para el hipotecado. No dudes ni un segundo, y no te dejes liar por tu oficina bancaria.
créditos de la ilustración | mariscal 
Bueno, creo que no es del todo correcto el razonamiento;
Cuando se hace una amortización anticipada, tienes únicamente dos opciones; pero en las dos reduces capital igualmente, la misma cantidad. No hay una en la que reduzcas capital y otra en la que el banco te engañe para seguir pagando intereses:
a) Reducir el plazo de amortización: eso supone que seguirás pagando la misma cuota mes a mes, pero que acabarás de pagarla antes.
b) Reducir la cuota mensual: pagas un poco menos cada mes, pero lo sigues haciendo el mismo número de meses.
En fin, que en tu planteamiento hay un error “de bulto” (con cariño). Cuando amortizas capital, amortizas capital. Debes menos, tanto decidas una cosa como si decides otra. Si das 6.000 euros, debes 6.000 euros menos lo mires como lo mires, tanto si decides reducir cuota como si decides reducir plazo. Y son 6.000 euros menos sobre los que pagar intereses.
Lo único es que decides cómo refinanciar esa deuda: al mismo plazo de la que ya tenías, o a un plazo inferior. Y es cierto que en la opción de “mismo plazo” vas a pagar más intereses en global, pero también es verdad que te dan dinero durante un plazo mayor: cada mes te están adelantando una cantidad de dinero que tú devolverás a 30 años, y eso cuesta intereses.
Viendo el curriculum de ese señor con barba que resulta que es usted
pues tienes toooda la razón. Si te quitas un kilo, te lo quitas. Pues no había caído en que lo había explicado mal (y con el tocho de post que es, ponerme a rectificarlo, me da una pereza brutal, que me he currado hasta un gráfico!)
Es un error grave, eso lo voy a cambiar que si no confundo. Pero en definitiva, que es mejor reducir plazo porque te sale más económico, pero tienden a ‘dirigirte’ hacia pagar menos cuota, que es cierto que lo hace más cómodo… pero cuesta más dinero.
Tendría que cambiar el tono que pongo a veces de los indefensos frente a los malvadísimos. Pero es que las oficinas de los bancos hacen una de abusos y presiones a los candidatos a hipoteca… El otro día vi que le decían a una pareja que no podían darles más de X millones, pero lo que les faltaba para la casa lo podían conseguir con un crédito personal. (y ya de paso les vendían dos productos). En fin. Es que les he cogido manía.
Mucha suerte con el nuevo curro!
Estoy contigo en que los bancos en general actuan normalmente de tal forma que es lógico que nos volvamos paranoicos… pero yo siempre hago un razonamiento: si no fuera por ellos, no podríamos adquirir una vivienda. Así que teniendo en cuenta que nos dan un servicio (adelantarnos un dinero que tardaremos 30 años en ganar) quizás uno tienda a “perdonarles” algunas de sus barrabasadas…
Muy bueno lo del crédito personal: “no creo que puedas devolver 4 millones más en 30 años al 4%… pero seguro que si me los devuelves al 7% en 5 años, no hay ningún problema!!!” Siempre se escudan en una oscura “central de riesgos” que deniegan o autorizan los créditos…
Muy interesante el complemento a mi artículo de Cienladrillos. Pero casi se merece una entrada aparte, por eso de que sólo quería explicar la razón por la cual al principio se paga más intereses y al final más principal, que muchas veces la gente no sabe por qué.
Totalmente de acuerdo, al leerlo lo vi superinteresante (vale que no aprobé a la primera Matemáticas financieras
Pero por mi experiencia con los bancos me salía del alma escribir un poco sobre el cómo amortizar anticipadamente capital…
Saludos!
Como pagar menos intereses de la hipoteca: la cancelación anticipada, pero con precaución…
En el siguiente artículo de "Mi primera casa" se explica un sistema para pagar un poco menos por tus hipotecas…
los bancos no dejan nada ya que el dinero no es suyo
trabajan con nuestro dinero
un saludo
Estoy de acuerdo en que los bancos te aconsejarán lo que mas les interese a ellos pero un factor muy importante a la hora de hacer una cancelación anticipada es el tratamiento fiscal y no amortizar en el año mas de lo que podemos por fiscalidad. Quizás es mejor poner los 6.000 euros en un depósito que saquemos algo de rentabilidad y amortizar la hipoteca al año siguiente que nos beneficiemos fiscalmente.
Por otra parte, el máximo de comisión que puede cobrar el banco en las hipotecas a tipo variable es el 1% y si te cambias de banco con una subrogación sería el 0,50%.
También a tener en cuenta otras posibles necesidades, es mejor financiar la compra de un coche o muebles con nuestra hipoteca que pagar el 8% en un peresonal.
Si vas a hacer una cancelación anticipada, puedes hacer antes distintas simulaciones de importe, y plazo para ver que cuota te queda y si te interesa bajar el importe de la cuota o dejar la misma cuota y bajar el plazo.
Las simulaciones las puedes hacer con este simulador en http://www.coches-belgica.com/hipotecas_simulacion.html
Una buena opción ante la subida del euribor en la hipoteca multidivisa que si contratar por ejemplo en yens, puedes pagar la hipoteca al 2% de interés aunque para los mas conservadores es mejor el francos suizo en cuyo caso saldrá sobre el 3,25% cuando con el euribor sale al 5,25. Esto con datos a Diciembre del 2.007 y algunos ejemplos de como funciona lo puedes ver en http://www.hipotecasypisos.com/hipoteca_multidivisa.html
Dándole muchas vueltas al tema de la amortización hay punto que no se suelte tener en cuenta. La inflación. En una hipoteca a 30 años, por ejemplo. Si amortizo tiempo, tenemos que tener en cuenta que esos meses que me acorto la hipoteca y por tanto no pago, equivalen a más dinero que si amortizara por cuota, pero hay que tener en cuenta cuánto valdrá el dinero dentro de 20 años.
Echemos la mirada atrás. Hace 30 años una cuota mensual de 50.000 ptas (300 euros) podría parecer excesiva y hoy nos resulta ridícula.
Tienes más razón que un santo José Ignacio.
Estando totalmente de acuerdo con el razonamiento principal del post (la amortización parcial de capital es mejor hacerla contra plazo en lugar de contra cuota), creo que hay dos puntos sobre los que reflexionar. El primero es que si se reduce cuota se tiene más dinero líquido al mes y por tanto no se irá tan ajustado y se podría llegar a ahorrar más, lo que a su vez implicaría que podríamos llegar a realizar nuevas amortizaciones parciarles que reducirían aun más la cuota y así sucesivamente. Ojo! Esto funciona siempre que seamos ahorradores. Si somos de esta especie consumista muy extendida en nuestro país casi lo mejor es reducir directamente plazo para no vernos con más dinerito en el banco que liquidar.
El segundo punto es el que ya apuntaba alguien en un post anterior, la depreciación del dinero. Qué vale más, tener 1000 euros hoy o tenerlos dentro de 5 años? Creo que no hace falta contestar…
Por desgracia Alberto, creo que en España el tema del ahorro se lleva bastante mal. La gente prefiere tener dinero hoy y rara vez se hacen previsiones a corto medio plazo. Gracias por comentar y ofrecernos tu interesante punto de vista.
Lo que yo tengo claro es que lo interesante es siempre la amortizacion anticipada. No puedes sobrepasar los 9000 euros al año. O sea que debes restar a 9000 lo que has amortizado en ese años y podras quitar la diferencia, para que puedas seguir desgravando a hacienda y que encima no tengas que pagar. Yo este año me he quitado 5000 euros y me he quitado dos años, pues solo en intereses me voy a ahorrar bastante dinero. y asi poco a poco, como las hormiguitas, pero no estas toda la vida endeudado,
Ojalá todos sigueran tu consejo pastori, porque es muy bueno. Desgraciadamente el nivel de endeudamiento de las familias españolas no lo permite.
Gracias por el comment.
hola,
este año pasado he amortizado plazo, pero me han obligado a amortizar los últimos plazos porque me ha dicho el señor del banco que al ser una hipoteca por sobrogacion no puedo amortizar los plazos con mas intereses y no se si es legal o no
Vaya, pregunta interesante, aunque no conozco las argucias legales. A veces los bancos se pasan de listos y juegan con nuestra “ignorancia”. Seguro que alguno de nuestros lectores sabe darte una respuesta. Yo mientras tanto acudiría a la oficina del consumidor.
Hola hanikuni, tendrás que leer la escritura de préstamo para ver como se pueden hacer las amortizaciones anticipadas. Quizás el banco se refiere a que en la escritura original de tu anterior banco estaba en esas condiciones y ya sabes que en la subrogación, el banco asume las obligaciones del anterior banco a no ser que en la escritura de subrogación realice cambios sobre la misma o haga una novación
Buen consejo, aunque el link sobraba.