Hoy, leyendo el blog de cien ladrillos me he encontrado este post sobre el método de amortización francés. Nada que ver con el sexo, ya que resulta bastante desagradable en la práctica:
Cuando pagamos una hipoteca (y en España todas se pagan así) pagamos inicialmente una parte mucho mayor de los intereses que del principal. Es decir, de la cuota a pagar cada mes, en los primeros años, el 90%-80% corresponde a los intereses. El 10-20% restante es lo que sí devolvemos del dinero que nos han prestado. A medida que pasan los años, esta proporción se invierte, ya que como se ha pagado ya la mayor parte de la deuda, los intereses sobre esa deuda tan pequeña son muy pocos, y casi la mayor parte del dinero de cada cuota mensual es para devolver el préstamo.
Pero hay una consecuencia práctica muy interesante que se le ha pasado comentar a Alejandro: qué pasa cuando, llámalo suerte, puedes quitarte pongamos 6.000 € de golpe de la hipoteca.
Caso práctico:
- Llegas al banco con tus 6.000 €. Y dices que en lugar de 240.000 €, quieres deberles sólo 234.000.
- Pues según las condiciones en que firmaste la hipoteca, es probable que te toque pagar una ‘comisión’ por adelantar el pago de entre el 1% y el 2%. La razón de que el banco te ‘meta’ esta cláusula, es que así se asegura que
- desincentiva que pagues dinero de golpe, para reducir tu deuda.
- desincentiva que te lleves tu hipoteca a otro banco que te ofrece condiciones mejores
- hace un buen negocio por prestarte y por ingresar dinero. La banca, siempre gana.
- Ya has decidido que lo piensas hacer de todas formas. Incluso puede que hayas tenido suerte y no tengas esta cláusula en tu contrato de hipoteca. Bien, siguiente paso: la amable oficinista de tu banco te va a dar un amable consejo: ‘Reduce la cuota que pagas. Así tendrás menos presión cada mes’. En la práctica eso supone que en lugar de 1.200 € al mes por la hipoteca, vas a pagar 1.100 € al mes. (es un ejemplo).
- Lo ves genial. Y dices ¡sí! Y te sientes feliz por haber conseguido que te sangren un poco menos cada mes.
¿Seguro?
Mal.
El consejo ha tenido toda la intención: es bueno para el banco, no para tí, aunque no lo parezca.
- Si reduces cuota, realmente sigues pagando una burrada de intereses en cada pago mensual. Es decir, si divides 6.000 € en 10 años, y cada año pongamos en 10 meses para hacer fáciles los cálculos, te evitas pagar 60 € al mes.
Esos 60 €, si pagas un 90% de intereses y un 10% en cuota cada mes, significa que 6 € van dirigidos a reducir tu deuda. Pero 54 € van directos a las ganancias del banco, en concepto de intereses. Error gordísimo, como amablemente indica Consultor Anónimo en los comentarios. Pero sí es cierto que pagas más intereses.
Bueno, creo que no es del todo correcto el razonamiento;
Cuando se hace una amortización anticipada, tienes únicamente dos
opciones; pero en las dos reduces capital igualmente, la misma
cantidad. No hay una en la que reduzcas capital y otra en la que el
banco te engañe para seguir pagando intereses:
a) Reducir el plazo de amortización: eso supone que seguirás pagando
la misma cuota mes a mes, pero que acabarás de pagarla antes.
b) Reducir la cuota mensual: pagas un poco menos cada mes, pero lo sigues haciendo el mismo número de meses.
En fin, que en tu planteamiento hay un error “de bulto” (con
cariño). Cuando amortizas capital, amortizas capital. Debes menos,
tanto decidas una cosa como si decides otra. Si das 6.000 euros, debes
6.000 euros menos lo mires como lo mires, tanto si decides reducir
cuota como si decides reducir plazo. Y son 6.000 euros menos sobre los
que pagar intereses.
Lo único es que decides cómo refinanciar esa deuda: al mismo plazo
de la que ya tenías, o a un plazo inferior. Y es cierto que en la
opción de “mismo plazo” vas a pagar más intereses en global, pero
también es verdad que te dan dinero durante un plazo mayor: cada mes te
están adelantando una cantidad de dinero que tú devolverás a 30 años, y
eso cuesta intereses.
Es decir, el Banco sigue haciendo un suculento negocio, y tú sigues pagando en un 90% aire. Intereses. Sigues debiendo prácticamente lo mismo, y sólo disfrutas del espejismo de pensar que pagas menos. Es mentira, pagas casi lo mismo. - Tu hipoteca dura lo mismo: si era de 30 años, sigue siendo de 30 años (o los que te quedaran antes de la cancelación anticipada).
¿Qué es lo que hay que hacer?
Exactamente lo que nunca te dirá tu banco que puedes hacer, lo que nunca te recomendará tu amable cajero que te saluda todas las mañanas mientras disfruta de confundirte gracias a tu confianza y a tu desconocimiento de las finanzas: es duro pero es así. Lo que hay que hacer es reducir del principal. O reducir plazo (’cómo? sí, hacer que en lugar de tener la hipoteca a 35 años, con todo lo que te ha costado, que sea ahora de 30 si puedes).
Es decir, quitarte 1 millón de pelas de lo que debes, reducir tu deuda en la realidad. ¿Qué sucede entonces?
- Si debías 40 millones, de repente debes 39 millones. Uno menos. Directamente. Igual te han podido colar ese 1% de comisión de cancelación anticipada y de jeta-de-la-muerte por parte del banco. Pero el resultado es el mismo: debes menos. Y eso es mal negocio para tu banco. Y muy buen negocio para tí.
- Te encontrarás con que de repente, si tu hipoteca era a 30 años, ahora tal vez sea a 28 años. Eso es un paso importante. Y paso a paso, se hace camino.
- Si antes pagabas un 90% de cada cuota en intereses, ahora te puedes encontrar con que pagas un 85% de intereses. Porque al reducirse el plazo, se ha acelerado la amortización del préstamos. Es decir, te va a salir más barato el préstamo de la casa.
- Y por último: pagarás menos dinero al mes. Si pagabas 1.200 € al mes, ahora igual pagas 1.160 € al mes, o quizá algo menos. Parece poco, pero es realmente lo mejor que puedes hacer por tu economía. Asi que aunque con un impacto menos espectacular en cada mensualidad, en la práctica pagarás también menos al mes. Es decir, habrás conseguido también ese objetivo.
Así, harás lo mejor para tí.
Sólo es recomendable la otra opción si verdaderamente la hipoteca te ahoga y necesitas pagar menos al mes a lo bestia. Pero teniendo dinero ahorrado para hacer una amortización anticipada ¿no es un contrasentido tener ahorrado y estar ahogado? Sin embargo, parece que esa es la ‘ventaja’ que nos quiere ofrecer el banco con sus amables, interesados y falsos consejos.
Reducir plazo, reducir el principal de la deuda. Esa es la opción positiva para el comprador de vivienda, para el hipotecado. No dudes ni un segundo, y no te dejes liar por tu oficina bancaria.
créditos de la ilustración | mariscal 
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